Haus bauen –
6 Schritte Anleitung
Von der ersten Idee bis zum Einzug ins eigene Heim sind viele verschiedene Einzelschritte nötig.
Fehler in Planung und Ausführung rächen sich durch verlängerte Bauzeiten und Zusatzkosten, die richtig wehtun können.
Damit Ihr Hausbau reibungslos abläuft, haben wir eine Anleitung für Sie zusammengestellt. Schritt für Schritt wird aus Ihrem Traum vom eigenen Haus Wirklichkeit.
Haus bauen in 6 Schritten
In diesem Haus bauen Guide in 6 Schritten werden die grundlegenden Schritte erläutert, die notwendig sind, um ein Haus von Anfang bis Ende zu bauen. Von der Planung und Vorbereitung des Baugrunds über die Auswahl eines geeigneten Baustils und die Zusammenarbeit mit einem Architekten und einem Bauunternehmer bis hin zur finalen Inspektion des fertigen Hauses, wird dieser Guide Ihnen helfen, den Prozess des Hausbaus zu verstehen und zu meistern.
Ganz am Anfang eines Hausbau-Projektes steht ein Finanzcheck. Erst wenn Sie Ihr Budget genau kennen, können Sie sich an die konkrete Planung machen und über Details Ihres Hauses entscheiden.
Die Finanzierung beim Hausbau setzt sich aus Eigenkapital, einem Baukredit und möglichen Förderungen zusammen. Die Kosten für den Hausbau beinhalten den Grundstückspreis, die Herstellkosten sowie die Baunebenkosten.
Grundstückssuche, Grundrissplanung, Haustyp und Haustechnik – Die Hausbau-Planung erfordert jede Menge Überlegungen. Je mehr Gedanken Sie sich machen, je genauer Ihre Vorstellungen sind und je sorgfältiger Sie planen, umso perfekter wird später Ihr Eigenheim.
Den Abschluss der Hausplanung bildet der Bauantrag, der beim Bauamt eingereicht wird. Liegt dann endlich die Baugenehmigung vor, können Sie erst mal durchatmen und die Bauausführung kann starten.
Der Hausbau steht und fällt mit dem richtigen Baupartner. Dabei haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Möglichkeiten: Möchten Sie ganz individuell mit einem Architekten bauen oder entscheiden Sie sich für einen Hausanbieter oder Bauträger, der Ihnen einen Großteil der Organisation abnimmt? Möchten Sie über die Planungsschritte den Überblick behalten und nur die Bauausführung abgeben, sind Generalunternehmer oder Baubetreuer die wichtige Wahl. Unabhängig vom Baupartner gilt: Bauverträge müssen auf Herz und Nieren geprüft werden.
Das deutsche Baurecht schreibt vor, dass ein Wohngebäude nur auf einem erschlossenen Baugrundstück errichtet werden darf und auch nur dann erhalten Sie eine Baugenehmigung.
Besitzt Ihr Grundstück noch keinen Anschluss an Abwasser, Wasser, Strom und den öffentlichen Verkehr, müssen Sie dies in die Wege leiten – und das am besten frühzeitig, damit alle Arbeiten abgeschlossen sind, wenn der Hausbau beginnt. Die Erschließung bis zur Grundstücksgrenze übernimmt die Gemeinde, bzw. Kommune, die Höhe der Kosten weichen dabei regional deutlich voneinander ab.
Bevor es tatsächlich mit dem Hausbau losgeht, müssen noch verschiedene Punkte geklärt werden. Dazu gehört natürlich die Vergabe der Leistungen, zumindest dann, wenn Sie mit einem Architekten bauen und planen.
Die bauausführende Firma erstellt einen Bauzeitenplan, eventuell noch erforderliche Anzeigen und Anträge müssen bei den Behörden gestellt werden. Als Bauherr sind Sie außerdem dafür verantwortlich, dass auf der Baustelle alle Arbeitsschutzmaßnahmen eingehalten werden.
Sind alle offenen Fragen geklärt und alle Aufgaben abgearbeitet, kann der Hausbau starten. Jede Baustelle wird mit der Baustelleneinrichtung eröffnet, während der Bauausführung erfolgen regelmäßige Abnahmen durch einen Bauleiter.
Die Überwachung gewährleistet, dass Mängel und Fehler früh erkannt werden oder im besten Fall gar nicht erst auftreten. Kommt es doch zu Mängeln, spielen Gewährleistung und Verjährungsfristen eine Rolle. Vergessen Sie nicht, Ihren Hausbau möglichst lückenlos und umfangreich zu dokumentieren und bewahren Sie alle Unterlagen auf. Das hilft Ihnen weiter, wenn später Probleme auftreten oder Sie wissen möchten, wo die Leitungen im Haus verlegt sind.
Die Baufinanzierung
Die wenigsten Menschen bezahlen den Hausbau aus der Porto-Kasse. Damit Sie sich den Lebenstraum vom eigenen Haus verwirklichen können, ist eine hieb- und stichfeste Finanzierung nötig. Grundsätzlich haben Sie zwei Möglichkeiten:
Hausbau mit Eigenkapital finanzieren Eigenkapitalfinanzierung
Die ideale Ausgangsbasis für das Bauprojekt stellt ein Eigenkapital von 20, besser 30 % der Gesamtsumme dar. Dies hat gleich mehrere Vorteile: Zum einen sparen Sie an der Kreditsumme und damit an der Gesamtlaufzeit des Kredits, außerdem sind die monatlichen Kreditraten niedriger. Zum anderen sind mit Ihrem Eigenkapital die Baunebenkosten abgedeckt, die in der Regel nicht von den Kreditinstituten mitfinanziert werden. Und schließlich: Je höher Ihr Eigenkapital, umso bereitwilliger gewähren die Banken einen Kredit.
Hausbau ohne Eigenkapital finanzieren Vollfinanzierung
Sieht es mit dem Eigenkapital bei Ihnen schlecht aus, können Sie dennoch eine Hausfinanzierung bei der Bank erhalten, das allerdings zu deutlich ungünstigeren Bedingungen: Die Kreditsumme und damit Zinsen, Ratenhöhe und Laufzeit steigen an. Damit die Bank einer Vollfinanzierung zustimmt, müssen Sie in der Regel über ein sicheres Einkommen verfügen, das deutlich über dem Durchschnitt liegt oder Sie können Sicherheiten wie eine Bürgschaft oder ein langfristig angelegtes Vermögen vorweisen. Auch Ihr Haus selbst kann die Chancen erhöhen: Liegt dies in einer begehrten Wohnlage oder bauen Sie ein Haus mit hohem Standard, steigert das die Chancen auf eine Vollfinanzierung zusätzlich.
Mit einem gründlichen und absolut ehrlichen Kassensturz steht schnell fest, wie viel Haus Sie sich leisten können. Im ersten Schritt analysieren Sie Ihr Eigenkapital. Anschließend ermitteln Sie Ihre Fixkosten, um herauszufinden, welche maximale Kreditrate Sie pro Monat aufbringen können.
Das zählt als Eigenkapital für die Baufinanzierung
Zum Eigenkapital zählt Ihr gesamtes Vermögen, zum Beispiel:
- Bargeld
- Sparguthaben (Bausparverträge)
- Aktien und Wertpapiere
- Anlagevermögen (vorhandenes Grundstück, Immobilien usw.)
- Eigenleistung
Besonders bei den Eigenleistungen – auch Muskelhypothek genannt – überschätzen sich viele Bauherrn hinsichtlich Ihrer Fähigkeiten, noch mehr aber in Bezug auf die eigenen Kapazitäten. Wenn Sie Eigenleistungen beim Hausbau mit ansetzen, sollten Sie bedenken, dass dies die Fertigstellung verzögern kann – Die Miete, die Sie dann zusätzlich für Ihre bisherige Wohnung aufbringen müssen, kann den finanziellen Vorteil aus den Eigenleistungen schnell wieder zunichtemachen. Die meisten Banken akzeptieren maximal 30 % der Darlehenssumme als Eigenleistung. Wirklich realistisch ist das allerdings nur im seltensten Fall. Meistens liegt der Anteil bei nicht mehr als 10 %, es sei denn Sie sind gelernter Handwerker und haben sehr viel Zeit.
Fördermittel und Zulagen
Weitere wichtige Bausteine der Baufinanzierung sind Fördermittel und Zulagen. Ob und in welcher Höhe Sie staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen können, hängt in erster Linie vom energetischen Standard des Hauses ab. Im Rahmen des BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) können Sie attraktive staatliche Zuschüsse beantragen, auch die Länder und Kommunen bieten verschiedene Programme an. Als Förderung erhalten Sie einen Zuschuss zu den Kosten oder zinsvergünstigte Kredite. Staatliche Zulagen wie zum Beispiel Wohn-Riester und Steuervorteile können Sie ebenfalls in Anspruch nehmen und auf der Plusseite Ihrer Finanzierungsrechnung einkalkulieren.
Baukredit
Ihre monatlichen Einnahmen und Ihre Fixkosten entscheiden darüber, wie hoch die Kreditrate sein darf. Hier gilt vorrangig: Rechnen Sie sich nichts schön und bleiben Sie realistisch!
Zu den Einnahmen zählen:
- Ihr Netto-Gehalt
- Dauerhafte staatliche Leistungen wie zum Beispiel das Kindergeld
- Sonstige REGELMÄSSIGE Einnahmen
Tipp: Einmalige oder mögliche Sonderzahlungen (etwa Steuerrückerstattungen) bleiben bei dieser Rechnung außen vor, Sie verfälschen das Ergebnis, und zwar zu Ihren Ungunsten!
Demgegenüber stehen alle fixen Ausgaben, wie:
- Miete und Mietnebenkosten
- Betriebskosten und Rücklagen für das neue Eigenheim
- Aufwendungen für die Lebenshaltung
- Kosten fürs Auto
- Versicherungen
- Langfristige Verpflichtungen, unter anderem Konsumentenkredite oder Unterhaltsleistungen.
Vergessen Sie auch Sonderausgaben, zum Beispiel Urlaube und außerplanmäßige Ausgaben, nicht bei Ihrer Rechnung. Bedenken Sie außerdem, dass die Finanzierung meist über einen langen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren geht und berücksichtigen Sie Veränderungen in Ihrer Einnahme-/Ausgabenrechnung in der Zukunft wie den Wegfall des Kindergeldes. Der Betrag, der am Ende als Plus übrigbleibt, steht Ihnen für die monatliche Kreditfinanzierung zur Verfügung und bestimmt die mögliche Größenordnung Ihres Baukredits wie auch die Kreditlaufzeit.
Ihre Hausbaufirma
Für den Hausbau benötigen Sie einen kompetenten Partner an Ihrer Seite. Je nachdem, für wen Sie sich entscheiden, geben Sie entweder alle Leistungen oder auch nur einen Teil an die Baufirma ab. Auf alle Fälle wichtig: Prüfen Sie genau, was in dem Bauvertrag steht, denn Fehler in der Vertragsgestaltung können sich spätestens bei der Bauausführung böse rächen.
Haus bauen mit dem Architekten
Ohne Architekt ist kein Hausbau möglich. Er übernimmt die Planung des Hauses und ist auch dafür verantwortlich. Auch der Bauantrag kann nur mit Hilfe eines Architekten oder Ingenieurs eingereicht werden, denn dieser muss von einer Person mit Bauvorlageberechtigung unterzeichnet werden.
Folgende Aufgaben übernimmt der Architekt als Baupartner:
- Vorentwurfs-, Entwurfs– und Genehmigungsplanung
- Zusammenstellung und Einreichen des Bauantrags
- Vorbereitung der Vergabe der Bauleistungen
- Bauüberwachung
Ob der Architekt auch die Gewerke koordiniert und die Bauausführung über regelmäßige Bauüberwachungen hinaus steuert, kommt auf die Vertragsgestaltung an. Häufig wird die Ausführung an einen Generalunternehmer übergeben.
Haus bauen mit dem Hausanbieter
Entscheiden Sie sich für einen Fertighaus– oder Massivhausanbieter, übernimmt dieser nicht nur die gesamte Planung Ihres Hauses, sondern auch die Bauausführung. Meist bilden Standardhaustypen die Basis, durch die Anpassung nach Ihren eigenen Vorstellungen wird daraus Ihr ganz persönliches Traumhaus. Das Haus wird in der Regel schlüsselfertig übergeben, Sie brauchen sich um fast nichts kümmern und erhalten Ihr Haus zum vorher vereinbarten Festpreis, haben aber auch nur wenig Mitspracherecht. Ist das Haus einmal bestellt und der Vertrag unterschrieben, lässt sich meist nur noch schwer etwas ändern – dies gilt insbesondere für Fertighäuser.
Haus bauen mit dem Bauträger
Der Bauträger übernimmt nicht nur Planung und Bau des Hauses, sondern liefert auch gleich das passende Grundstück mit. Sie erhalten alle Leistungen aus einer Hand zum Festpreis und erhalten den Schlüssel zu Ihrem Haus zu einem vertraglich festgelegten Termin. Beim Bauträger unterscheidet man zwischen:
- Vorratsbau = Sie kaufen ein bereits fertiggestelltes Haus mit Grundstück
- Bestellbau = Der Bauträger beginnt erst nach der Vertragsunterzeichnung mit dem Bau des Hauses
Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Beim Vorratsbau können Sie schnell einziehen und wissen, was Sie kaufen, haben aber keine Möglichkeit, eigene Wünsche einzubringen. Im Bestellbau durchlaufen Sie mehrere Monate Wartezeit bis zum Einzug, haben aber ein Mitspracherecht, zum Beispiel zu Grundrissaufteilung, Gestaltung und Ausstattung.
Bauen mit dem Generalunternehmer
Generalunternehmer bieten Ihnen alle Leistungen rund um die Bauausführung aus einer Hand und übernehmen die Arbeiten ganz oder teilweise selbst. Nicht zuständig ist der Generalunternehmer für die Planung und das Genehmigungsverfahren. Häufig findet sich beim Hausbau die Variante Architekt und Generalunternehmer. Vorteilhaft ist, wenn diese beiden Baupartner bereits Projekte miteinander realisiert haben, dies erhöht die Wahrscheinlichkeit einer reibungslosen Zusammenarbeit.
Bauen mit dem Baubetreuer
Ein Baubetreuer übernimmt als Ihr Stellvertreter einige oder alle Aufgaben rund um die Bauplanung. Möglich ist eine sogenannte Teilbetreuung, dann ist der Baubetreuer für technische oder wirtschaftliche Aufgaben zuständig. Bei der Vollbeauftragung kümmert er sich um beide Bereiche. Nicht zuständig ist der Baubetreuer für Planungs- und Bauleistungsaufgaben, diese werden von beauftragten Dienstleistern, bzw. Bauunternehmen erledigt.
Achtung Bauvertrag! Unabhängig davon, für welchen Baupartner Sie sich entscheiden, beruht die Zusammenarbeit immer auf einem Vertrag. Und der will gründlich geprüft sein! Fehlen Leistungen und wichtige Vereinbarungen oder gibt es rechtliche Stolperfallen und Unklarheiten im Vertrag, kann dies unangenehme bis teure Folgen für Sie haben. Auch hinsichtlich des Zahlungsplans werden Sie als Laie leicht übervorteilt. Deshalb sollten Sie sich auf jeden Fall die Zeit nehmen, alle Vertragspunkte genau zu prüfen oder sich dafür gegebenenfalls einen Anwalt oder Bausachverständigen zur Seite stellen. Erst dann, wenn alle Punkte geklärt sind, wird unterschrieben.
Die Bauplanung
Zur Bauplanung gehören zahlreiche Überlegungen, die Sie bereits anstellen sollten, noch bevor der erste Entwurf gezeichnet ist. Andere Aspekte kristallisieren sich erst im Planungsverlauf heraus. Grundsätzlich gilt: Je genauer und bedarfsgerechter Sie planen, umso mehr entspricht das fertige Haus Ihren Träumen und Bedürfnissen.
Das Grundstück
Lage und Standort, aber auch die Grundstücksgröße sowie die umliegende Infrastruktur, sind neben dem Kaufpreis die wichtigsten Punkte, wenn es um die Auswahl des Baugrundstücks geht. Je weniger ortsgebunden Sie sind, umso freier sind Sie in Ihrer Entscheidung. Behalten Sie bei allen Überlegungen auch Ihr Budget im Blick. Die Preise für Bauland sind insbesondere in den Innenstädten und im Speckgürtel von Großstädten hoch. Je ländlicher es wird, umso günstiger wird es auch. Achten Sie beim Grundstückskauf außerdem darauf, ob dieses bereits erschlossen ist. Falls nicht, müssen Sie die Erschließung möglichst schnell bei der Gemeinde beantragen!
Tipp: Haben Sie Ihr Traumgrundstück gefunden, sollten Sie noch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages ein Baugrundgutachten in Auftrag geben. Nur dann wissen Sie sicher, ob auf Ihrem Grundstück auch wirklich ein Haus gebaut werden darf!
Die Grundrissplanung
Damit ein Haus in Deutschland für das dauerhafte Wohnen genehmigt wird, sind mindestens Küche, Bad und einige Aufenthaltsräume erforderlich. Alles Räume, die Sie darüber hinaus für Ihr Haus planen, richten sich nach Ihren Bedürfnissen. Legen Sie vorab die Anzahl der nötigen Schlaf- bzw. Kinderzimmer fest und entscheiden Sie, ob Sie ein Büro, einen Hobbyraum oder ein Gästezimmer benötigen. Auch die Frage nach dem Keller oder dem ausgebauten Dachgeschoss sollten Sie sich an dieser Stelle bereits beantworten. Für den Überblick erstellt der Planer später ein Raumprogramm, in dem Art und Nutzung der Räume sowie deren ideale Größe festgelegt wird. Die Frage nach der Raumaufteilung ist ebenfalls frühzeitig eine Überlegung wert. Bevorzugen Sie den klassischen Grundriss mit einem Hauptflur als Zugang zu den Räumen oder liebäugeln Sie mit einem offenen Grundriss, in dem verschiedene Räume ineinander übergehen oder nur durch Raumteiler getrennt sind? Vor allem bei der eingeschossigen Bauweise (Bungalowbauweise) ist der Ensemblegrundriss beliebt, bei dem die Räume im Haus nach ihrer Funktion angeordnet sind.
Haus bauen, aber welches?
Ganz grundsätzlich haben Sie beim Hausbau die Wahl zwischen dem Fertighaus aus Holz oder Leichtbeton und einem Massivhaus, das Stein auf Stein errichtet wird. Beide Varianten haben Vorzüge und Nachteile.:
Im Prinzip kann jeder Haustyp auch ein Ausbauhaus sein. Die Hersteller offerieren diese Variante für Massivhäuser ebenso wie für Fertighäuser und Holzhäuser oder das Ökohaus. Je nach Haustyp sind die Anforderungen an den Ausbau und auch an Ihre Fähigkeiten als Handwerker unterschiedlich. So sollten sie beim Massivhaus versiert im Verputzen, Malern und Tapezieren sein, beim Fertighaus oder Holzhaus sind vorwiegend Fähigkeiten im Trockenbau und im Umgang und der Bearbeitung von Holz gefragt.
Holz, Mauerziegel, Naturstein, pflanzenbasierte Dämmstoffe – Die Baustoffe fürs Ökohaus sind natürlichen Ursprungs und stammten idealerweise aus dem regionalen Umfeld, um bereits beim Transport zur Baustelle Energie und damit Ressourcen einzusparen.
Achten Sie bei der Baustoffauswahl auf zertifizierte Produkte.
Tiny Houses – „winzige Häuser“ – sind in der Zeit der Wirtschaftskrise in den USA entstanden. Der damalige Hauptbeweggrund, im Tiny House zu leben war es, Kosten einzusparen und dennoch eigenen Wohnraum zur Verfügung zu haben. Mit der Zeit hat sich aus dieser Notwendigkeit eine ganze Bewegung entwickelt, die den minimalistischen Lebensstil bevorzugt. Im Jahr 2007 kam die Bewegung im Zuge der Finanz- und Immobilienkrise auch in Deutschland an.
In Bezug auf die Gesamtkosten und die Zeit für die Fertigstellung gibt es allerdings nur geringe Unterschiede. Zwar ist ein Fertighaus in wenigen Tagen aufgestellt, allerdings nimmt der Innenausbau viel Zeit in Anspruch. Dagegen ist die Bauzeit bis zum Richtfest (Fertigstellung des Rohbaus) beim Massivhaus länger, allerdings geht auch der Innenausbau schneller über die Bühne. Lediglich die Witterungsunabhängigkeit kann beim Fertighausbau zu deutlichen Einsparungen führen.
Die Dachform
Satteldach, Pultdach, Flachdach – für Wohnhäuser stehen heute verschiedene Dachformen zur Auswahl. Für welches Dach Sie sich entscheiden, hat nicht nur optische, bzw. gestalterische Gründe. Planen Sie zum Beispiel eine Solaranlage auf dem Hausdach, sollte die Dachneigung so gewählt werden, dass optimale Erträge möglich sind.
Energiestandards
Welchen Energiestandard Sie für Ihr Haus wählen, entscheidet zum einen darüber, wie viele Heizkosten Sie bezahlen, aber auch die Höhe staatlicher Förderungen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt Mindeststandards vor, damit ein Haus überhaupt genehmigt wird. Überschreiten Sie diese Vorgaben und setzen Sie bereits jetzt auf den Einsatz erneuerbarer Energien, bauen Sie für die Zukunft: Die Energiepreise werden mit Sicherheit auch in Zukunft steigen – Je weniger Sie davon verbrauchen, umso größer bleibt Ihre finanzielle Freiheit. Da die Anforderungen an die energetische Qualität in der Zukunft steigen werden, sorgen Sie mit für eine Wertstabilität und einen guten Wiederverkaufswert, wenn Sie bereits heute die energetischen Vorgaben überschreiten.
Haustechnik
Im Neubau gehört moderne Haustechnik mittlerweile zum Standard. Dies betrifft Heizung und Lüftungstechnik, Beleuchtung und Hausautomation ebenso wie den Sanitärbereich. In der Planungsphase entscheiden Sie, welche Funktionen und welchen Komfort Sie sich in Ihrem Eigenheim wünschen und legen den Ausstattungsstandard fest. Wichtige Auswahlkriterien sind die gewünschten Funktionen, Ihr Anspruch an Komfort, Energieeffizienz und natürlich auch wieder Ihr Budget. Für die technische Gebäudetechnik (TGA), wie die Haustechnik auch bezeichnet wird, können Sie etwa 20 % der Gesamtkosten für den Hausbau veranschlagen.
Zeitplanung beim Hausbau
Haben Sie einmal die Entscheidung getroffen, ein eigenes Haus zu bauen, soll es wahrscheinlich möglichst schnell gehen. Im günstigsten Fall sollten Sie jedoch von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe und damit zum Einzug mindestens 12 Monate einplanen. Häufig dauert es sogar länger, je nachdem, ob Sie sich erst noch auf die Grundstückssuche begeben müssen und ob das Grundstück Ihrer Wahl bereits erschlossen ist oder nicht. Ganz grob müssen Sie mit folgenden Zeiträumen rechnen:
- Projektvorbereitung: einige Wochen bis mehrere Monate
- Erschließung des Grundstücks: sechs bis acht Monate
- Bodengutachten: bis zwei Wochen
- Bauplanung: bis zwei Monate
- Bemusterung: ein bis drei Tage
- Baugenehmigung: bis drei Monate
- Bauvertrag prüfen und anpassen: bis zwei Wochen
- Bauausführung: sieben bis 12 Monate
Beschleunigen können Sie den Hausbau, wenn Sie sich frühzeitig um die Finanzierung kümmern und bereits im Vorfeld eine sorgfältige Bedarfsanalyse erstellen. Auch ein bereits erschlossenes Grundstück verkürzt die Bauzeit deutlich. Und natürlich spielt auch der Baupartner eine wichtige Rolle. Arbeiten Sie mit einer seriösen und kompetenten Hausbaufirma, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Hausbau zügig und reibungslos über die Bühne geht.
Bauantrag
Um die Genehmigung für den Hausbau zu erhalten, müssen Sie bei der zuständigen Behörde einen Bauantrag einreichen. Die genauen Regelungen hängen davon ab, in welchem Bundesland Sie bauen, denn Baurecht ist Landesrecht. Je nachdem, welche Form von Bauantrag Sie stellen müssen, unterscheidet sich der Umfang der eingereichten Unterlagen, aber auch die Dauer von der Antragstellung bis zur Genehmigung. Auf alle Fälle benötigen Sie einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Planer. Dieser erstellt den Bauantrag und bestätigt mit seiner Unterschrift die Richtigkeit der eingereichten Unterlagen. Der Bauantrag kann gestellt werden, wenn die Entwurfs- und Genehmigungsplanung abgeschlossen ist. Zu diesem Zeitpunkt stehen Konstruktion und Grundriss des Hauses bereits fest.
Die Erschließung
Kaufen Sie ein bereits erschlossenes Grundstück, sparen Sie viel Zeit beim Hausbau, müssen aber auch tiefer in die Tasche greifen. Auf alle Fälle gilt: Nur auf einem Grundstück, das erschlossen ist, darf auch gebaut werden. Unterschieden werden die öffentliche und die private Erschließung.
Anschluss an den Straßenverkehr
Für jedes Baugrundstück muss eine eigene Zufahrt vorhanden sein, so dass Sie direkt vom Grundstück auf die öffentlichen Verkehrswege gelangen. Diese Zufahrt benötigen Sie bereits in der Bauphase, damit die nötigen Materialien und Geräte für den Hausbau angeliefert werden können.
Technische Erschließung
Ebenfalls Bedingung ist die technische Erschließung eines Grundstücks. Dazu gehören verschiedene Ver- und Entsorgungsleitungen:
- Strom-, Gas- und/ oder Fernwärmeleitungen
- Leitungen für die Trinkwasserversorgung
- Abwasserleitungen
- Kommunikationsleitungen (Telefon, Kabelfernsehen usw.)
Für die öffentliche Erschließung, also die Verlegung der Leitungen bis zu Ihrer Grundstücksgrenze, sind Energieversorger, Gemeinde und Netzbetreiber zuständig. Inwieweit Sie an den Kosten beteiligt werden, legt jeder Anbieter individuell fest, die regionalen Unterschiede sind hier erheblich. Für die private Erschließung auf dem Grundstück müssen Sie selbst sorgen und auch die Kosten selbst tragen. Insbesondere den Zeitraum für die öffentliche Erschließung sollten Sie nicht unterschätzen. Nach der Bewilligung des Antrags müssen Sie mit sechs bis acht Monaten rechnen, je nachdem, wie ausgelastet die Versorger und die Gemeinde aktuell sind.
Erschließungskosten
Die Kosten für die öffentliche Erschließung schwanken sehr und werden von der Lage des Grundstücks wie auch den regionalen Vorschriften beeinflusst. Für Grundstücke, die weit abgelegen sind oder für die noch eine Zufahrtsstraße gebaut werden müssen, liegen die Kosten natürlich deutlich höher als für innerstädtische Baugrundstücke. Die Kommunen entscheiden selbstständig darüber, wie die Erschließungskosten aufgeteilt werden, dies ist in der Gemeindesatzung festgelegt. Rein rechtlich dürfen bis zu 90 % der technischen und bis zu 70 % der Verkehrserschließung auf Sie als Grundstückseigner umgelegt werden.
Welche Grundstücke müssen erschlossen werden?
Bebaubare Grundstücke, die bereits in einen Bebauungsplan integriert sind, sind auch erschlossen. Dies erspart Ihnen Zeit, führt allerdings auch zu einem höheren Grundstückspreis. Möchten Sie an dieser Stelle sparen, können Sie ein Grundstück kaufen ,dass als Rohbauland oder Bauerwartungsland ausgewiesen ist. Insbesondere beim Bauerwartungsland sollten Sie jedoch vorsichtig sein, bzw. sehr viel Zeit mit einplanen. Denn bei diesen Grundstücken ist lediglich in Aussicht gestellt, dass man irgendwann darauf bauen darf. Wann es allerdings soweit ist, ist völlig offen.
Die Bauvorbereitung
Ist die Baugenehmigung endlich erteilt, kann es mit dem Hausbau losgehen. Voraussetzung dafür ist, dass bereits ein Bauunternehmen mit den Leistungen beauftragt und das Grundstück entsprechend vorbereitet ist.
Vergabe der Leistungen
Wie die Vergabe der Bauleistungen abläuft, hängt maßgeblich von Ihrem Baupartner ab. Haben Sie einen Bauträger oder einen Hausanbieter mit dem Hausbau beauftragt, haben Sie hier relativ wenig zu tun. Anders sieht die Sache aus, wenn Sie Ihr Haus mit einem Architekten planen. Dann müssen alle Bauleistungen an ein oder mehrere Bauunternehmen vergeben werden. Dies kann entweder ein Generalunternehmer sein, der die Leistungen ganz oder teilweise selbst durchführt oder Sie wählen für jedes Gewerk einzelne Unternehmen und Handwerker aus. Die Vergabe erfolgt über Leistungsverzeichnisse, die der Architekt erstellt. Dort sind alle Leistungen aufgeführt, die erledigt werden müssen und das so präzise wie möglich. Anhand der Leistungsverzeichnisse holen Sie oder der Planer Angebote bei verschiedenen Firmen ein. Den Zuschlag erhalten die Unternehmen mit dem wirtschaftlichsten Angebot.
Haben Sie die Bauverträge einmal unterschrieben, ist es oft nur noch mit Aufwand, Zeitverzögerungen und zusätzlichen Kosten möglich, etwas an Ihrem Haus zu verändern. Deshalb sollte die Vergabe der Bauleistungen erst erfolgen, wenn alle Details wirklich geklärt sind.
Terminplanung für Ihren Hausbau
Damit der Hausbau ohne Verzögerungen abläuft, ist ein funktionierender Terminplan nötig. In diesem Plan wird festgelegt, welches Gewerk wann und wie lange auf der Baustelle beschäftigt ist. Erstellt wird der Bauzeitenplan vom Architekten in Abstimmung mit dem Bauleiter und den beauftragten Unternehmern. Dieser Plan dient dazu, die einzelnen Gewerke zu koordinieren und sorgt im Optimalfall dafür, dass es weder Lücken in der Bauausführung gibt, noch zu Engpässen oder Überschneidungen kommt.
Die Terminplanung hängt eng mit dem Zahlungsplan für Ihr Haus zusammen. Meistens wird nach Baufortschritt abgerechnet. Das heißt, Sie bezahlen die erste Teilrechnung in Höhe von ca. 40 % mit Fertigstellung des Rohbaus. Die nächsten Raten folgen nach Fertigstellung des Daches, der abgeschlossenen Rohbauinstallation von Elektro-, Heizung- und Sanitärinstallation usw.. Vorkasse ist im Hausbau übrigens nicht üblich! Allerdings sehen gerade Bauträger dies häufig anders und legen im Bauvertrag Vorauszahlungen fest – umso wichtiger ist es, bei der Prüfung des Bauvertrages auch den Zahlungsplan gründlich unter die Lupe zu nehmen!
Anträge und Anzeigen
- Spätestens eine Woche vor Baubeginn muss das dem zuständigen Amt angezeigt werden. Wenn Sie Ihre Baugenehmigung erhalten, liegt das entsprechende Formular meistens schon mit dabei.
- Stehen auf Ihrem Grundstück alte Gebäude, die abgerissen werden müssen, bevor der Neubau losgehen kann, benötigen Sie eine Abrissgenehmigung.
- Bei Baubeginn brauchen die Baufirmen auf der Baustelle Wasser und Strom. Die Leitungen sollten bis dahin gelegt sein, zusätzlich müssen Sie bei den Versorgern die entsprechenden Anträge für Wasser und Strom stellen.
- Für die Bauarbeiten ist in der Regel auch schweres Gerät nötig, zum Beispiel ein Kran oder andere große Baumaschinen. Passen diese nicht aufs Grundstück und müssen im öffentlichen Straßenraum aufgestellt werden, ist wiederum eine Genehmigung nötig. Ebenfalls melden müssen Sie eventuell erforderliche Straßensperrungen, zum Beispiel bei der Anlieferung von Baumaterial.
- Haben Sie sich für eine Erdwärmeheizung entschieden, müssen Sie die dafür nötige Erdwärmensondenbohrung anzeigen, bzw. sich genehmigen lassen. Den Antrag müssen Sie bei der Wasserschutzbehörde stellen.
Ob Sie selbst diese Anträge stellen oder ob Ihr Baupartner dies für Sie übernimmt, ist ebenfalls ein Punkt, der im Bauvertrag festgelegt werden muss.
Arbeitsschutz
Als Auftraggeber für Ihren Hausbau sind Sie auch dafür verantwortlich, dass die nötigen Arbeitsschutzmaßnahmen beachtet und eingehalten werden. Welche das sind, steht in der Baustellenverordnung (BaustellV) und richtet sich nach der Art des Bauvorhabens:
- Einhaltung der Grundsätze des Arbeitsschutzgesetzes
- Vorankündigung an die zuständige Behörde
- Ernennung eines Koordinators
- Erstellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzplans
- Dokumentation
Natürlich sind die meisten Bauherrn gar nicht in der Lage, diese Pflichten zu erfüllen. Deshalb können – und sollten – Sie diese Aufgaben delegieren, zum Beispiel an Ihren Architekten oder den Bauleiter. Bauen Sie mit einem Bauträger oder einem Generalunternehmer, übernehmen diese Baupartner in der Regel die Sicherung aller nötigen Arbeitsschutzmaßnahmen.
Der Bauablauf
Mit dem Bauablauf selbst haben Sie in den meisten Fällen nur wenig zu tun, abgesehen davon, dass Sie ein vorbereitetes Grundstück mit Wasser- und Stromanschluss bereitstellen und dafür sorgen, dass das Grundstück über eine ausreichend befestigte Straße erreichbar ist. Ein weiterer Punkt, an dem Sie gefragt sind, sind die Abnahmen einzelner Teilleistungen.
Baustelleneinrichtung
Vor Beginn der Bauarbeiten wird die Baustelle so vorbereitet, dass alle Arbeiten möglichst reibungslos ablaufen können. Wichtige gesetzliche Regelungen sind die Baustellenverordnung, das Arbeitsschutzrecht und die Arbeitsstättenverordnung. Zur Baustelleneinrichtung gehören grundsätzlich:
- Bestellung und Anlieferung von Geräten und Baumaterial
- Bauleiterbüro/ Bauwagen als Aufenthaltsraum
- Strom- und Wasserversorgung
- Arbeitsschutzmaßnahmen
Bevor die Baustelle eingerichtet wird, gibt es in der Regel einen Vor-Ort-Termin, bei dem Zufahrtswege, Boden- und Platzverhältnisse überprüft werden. Sie sollten hier am besten mit dabei sein und außerdem dafür sorgen, dass von jedem beauftragten Gewerk jemand anwesend ist. Bei dieser Begehung wird entschieden, was wo aufgestellt wird, ob ein Bauzaun nötig ist und ob eventuell auch Geräte auf der Straße aufgestellt werden müssen (Genehmigung hierfür nicht vergessen!). Die Kosten für die Baustelleneinrichtung machen etwa 5 bis 10 % der Gesamtkosten für den Hausbau aus.
Bauüberwachung
Die Landesbauordnungen schreiben vor, dass auf jeder Baustelle ein Bauleiter darüber wachen muss, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden und der Bau nach den Plänen aus der Baugenehmigung errichtet wird. Außerdem überprüft der Bauleiter die Einhaltung der Sicherheit auf der Baustelle. Wer diese Aufgabe übernimmt, müssen Sie bereits im Bauantrag mitangeben und später auch in der Baubeginnanzeige. Wechselt der Bauleiter, während das Haus gebaut wird, müssen Sie auch dies wieder bei den Behörden melden.
Als Bauleiter kommt Ihr Architekt in Frage, bei Bauträgern oder Hausbauanbietern stellen diese in der Regel das Personal für die Bauüberwachung. Denken Sie jetzt, Sie könnten selbst die Bauleitung übernehmen und dadurch Kosten sparen, ist das theoretisch möglich, allerdings nur dann, wenn Sie eine Bauvorlageberechtigung besitzen oder zumindest über jede Menge Bauerfahrung verfügen. Das ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern macht auch in anderer Hinsicht Sinn: Nur wenn Sie sich bestens auskennen, können Sie beurteilen, ob alle Bauarbeiten richtig durchgeführt werden. In der Regel ist es also die bessere Wahl, einem Experten den Vortritt zu lassen. Übrigens: Bauleiter ist kein geschützter Begriff und enthält auch keine Definition, welche Aufgaben denn genau unter diese Funktion fallen. Deshalb heißt es auch hier: Vereinbaren Sie alle Leistungen vertraglich!
Abnahme von Bauleistungen
Wenn es um die Abnahme der Bauleistungen geht, ist etwas Vorsicht geboten. Allzu leicht nehmen Sie Bauarbeiten ab, ohne es zu merken und haben in diesem Fall keine Möglichkeit, Mängel anzuzeigen. Und was einmal abgenommen ist, müssen Sie bezahlen und die Gewährleistungsfrist beginnt. Meistens gibt es zu größeren Bauabschnitten eine eigene Abnahme, so zum Beispiel dann, wenn der Rohbau fertiggestellt ist. Diese Abnahmen können Sie selbst durchführen, aber auch hier ist es zu empfehlen, einen Fachmann zur Seite zu haben, der etwaige Baufehler oder Mängel sicher entdeckt. Eine abgenommene Leistung hat Konsequenzen:
- Die Vergütung wird fällig
- Die Verjährungsfristen beginnen.
- Die Gefahr der zufälligen Verschlechterung geht an Sie als Eigentümer über.
- Für bekannte Mängel, die Sie bei der Bauabnahme nicht anzeigen, verlieren Sie die Mängelansprüche.
- Die Beweislast geht auf Sie als Bauherrn über, wenn später Mängel entdeckt werden oder auftreten.
Man unterscheidet zwischen förmlicher und konkludenter (fiktiver) Bauabnahme. Bei ersterer haben Sie einen Termin mit der Baufirma vereinbart und protokollieren vorhandene Mängel schriftlich. Im Abnahmeprotokoll sind etwaige Mängel dann ebenso festgehalten wie Ihr OK für die abgenommene Bauleistung. Knifflig wird es, wenn Sie versehentlich eine konkludente oder fiktive Bauabnahme durchführen. Dies ist der Fall, wenn Sie sich so verhalten, als ob die Bauleistung bereits abgenommen wäre. Ein Beispiel: Ziehen Sie in Ihr fertiges Haus ein und bezahlen die Schlussrechnung, gilt das Haus automatisch als abgenommen. Es gibt in diesem Fall kein Protokoll und damit auch keine Möglichkeit für Sie, eventuelle Mängel zu kritisieren und auf deren Beseitigung zu pochen. Auch dann, wenn Sie verschiedene Fristen nicht einhalten, gilt das Haus oder die Leistung als abgenommen. Hat das Bauunternehmen eine Fertigstellungsmeldung an Sie geschickt und Sie verlangen innerhalb von 12 Tagen keinen Termin, gilt dies ebenfalls als Abnahme.
Schließlich gibt es auch noch eine Schlussabnahme durch das Bauamt. Bei dieser Begehung prüfen die Behörden, ob das Haus so gebaut wurde, wie Sie es mit dem beantragt haben. Bei dieser Abnahme müssen Sie außerdem verschiedene Dokumente parat haben, so zum Beispiel Fachunternehmererklärungen für die Heizung und die Elektroinstallation, Erklärungen von Architekt und Statiker oder die Erklärung der Bauunternehmen, dass das Haus nach den anerkannten Regeln der Technik errichtet wurde. Theoretisch dürfen Sie erst nach dieser Abnahme in das Haus einziehen, in des Praxis finden bei Eigenheimen allerdings nur selten Schlussabnahmen ab, dazu fehlt des den Ämtern meistens an Personal.
Gewährleistung und Mängelbeseitigung
Beim Hausbau gibt es eine gesetzliche Gewährleistungsfrist, die grundsätzlich fünf Jahre beträgt und beginnt, wenn das Haus (oder ein Teil davon), von Ihnen als Bauherrn abgenommen ist. Innerhalb dieser fünf Jahren haben Sie Anspruch auf die Beseitigung von Mängeln, die nach Ihrem Einzug aufgetreten sind. Damit Sie diesen Spielraum nutzen können, sollten Sie Ihr Haus etwa vier Jahre nach der Fertigstellung gründlich durchchecken und prüfen, ob an der Fassade, den Fenstern oder im Innenausbau Mängel vorhanden sind, die in der Verantwortung des Bauunternehmens liegen. Auch hier sollte wieder ein Fachmann eingeschaltet werden, denn der prüft nicht nur oberflächliche und sichtbare Bauteile, sondern kennt auch die Stellen am Haus, an denen besonders schnell versteckte Mängel auftauchen. Die Mängel müssen so genau wie möglich dokumentiert werden, am besten mit Fotos und einer genauen Beschreibung. Das Unternehmen, das die Arbeiten ausgeführt hat, ist innerhalb der Verjährungsfrist verpflichtet, nachzubessern.
Dokumentation beim Haus bauen
Beim Hausbau fallen jede Menge Dokumente an – auf Papier oder in digitaler Form. Es macht auf jeden Fall Sinn, dass Sie als Bauherr über einen kompletten Satz davon verfügen. Die Unterlagen umfassen den Bauantrag mit der Genehmigungsplanung, Berechnungen und Nachweisen, aber auch Elektropläne, Angaben zum Verlauf der Heizungsrohre oder -schlangen (zum Beispiel bei der Fußbodenheizung), Fachunternehmererklärung, Abnahmeprotokolle und vieles mehr. Eine Aufbewahrung der kompletten Dokumentation über den Hausbau macht in mehrerer Hinsicht Sinn: Zum einen, wenn es um Gewährleistungsansprüche geht oder darum nachzuweisen, dass das Haus den gesetzlichen Vorschriften entspricht, aber auch für spätere eventuelle Umbauten oder Veränderungen. So können Sie anhand von Plänen und Fotos, die Sie während der Bauphase gemacht haben, nachvollziehen, wo die Stromleitungen verlaufen oder welche Wände tragend sind und auf keinen Fall abgerissen werden dürfen. Die Dokumentation kommt Ihnen außerdem zu Gute, wenn Sie Ihr Haus einmal verkaufen wollen. Sie können damit die bauliche Qualität nachweisen und den Wert ermitteln, bzw. belegen.
Folgende Unterlagen gehören auf jeden Fall in Ihre persönliche Dokumentation:
- Grundstücksunterlagen wie amtlicher Lageplan und Flurkarte
- Objektunterlagen wie Baugenehmigung, Pläne von Architekt und Statiker, Wärmeschutznachweis und Protokolle
- Nachweise und Bescheinigungen zu technischen Einrichtungen und Abnahmen
Damit Sie später auch problemlos an alle Unterlagen kommen, sollten Sie die Übergabe im Bauvertrag festhalten und damit die Auftragnehmer zur Übergabe verpflichten.
