Bauvorbereitung – Die letzten Schritte vor dem Baubeginn

Die Baugenehmigung ist da, nun ist die Bahn fast frei für den Beginn der Bauausführung. Bevor es losgehen kann, müssen jedoch noch einige Punkte abgearbeitet werden, bzw. bereits erledigt sein. Teilweise übernimmt Ihr Baupartner die Aufgaben, einiges liegt auch in Ihrer Hand. Wer sich um was kümmert, sollte Teil des Bauvertrags sein. Je klarer die Zuständigkeiten sind, umso reibungsloser gestalten sich die einzelnen Bereiche und umso wahrscheinlicher ist es, dass Sie Ihren Zeitplan für den Baubeginn und die Fertigstellung einhalten können. Vor allem in Bezug auf die Verantwortlichkeiten gilt: Auch wenn Sie bestimmte Aufgaben an Dritte, also an den Baupartner übergeben, tragen Sie häufig dennoch die Verantwortung und müssen bei Fehlern oder Schäden geradestehen.

Vergabe der Bauleistungen – Genauigkeit ist wichtig!

Mit dieser Aufgabe haben Sie dann zu tun, wenn Sie einen Architekten als Baupartner wählen und sich selbst um die Beauftragung der einzelnen Bauunternehmen oder eines Generalunternehmers kümmern. Die Grundlage der Vergabe bildet ein Leistungsverzeichnis, in der alle Arbeiten so genau wie möglich beschrieben werden. Dieses Verzeichnis verschicken Sie an Bauunternehmen Ihrer Wahl und holen sich Angebote ein. Anschließend prüfen Sie die Angebote und beauftragen eines der Unternehmen. Bauen Sie mit einem Hausanbieter oder dem Bauträger brauchen Sie sich um die Vergabe der Bauleistungen nicht zu kümmern, da die komplette Bauvorbereitung und -ausführung dort gesteuert wird.

Präzise ausgearbeitete Leistungsverzeichnisse sind entscheidend dafür, dass Sie am Ende nicht mit Nachforderungen konfrontiert sind und Ihren Hausbau eventuell sogar nachkalkulieren müssen. Denn: Die Bauunternehmen kalkulieren Ihre Preise streng nach angefragten Leistungen, was also dort nicht enthalten ist, wird auch nicht mit angeboten. Deshalb ist es ratsam, dass Sie das Leistungsverzeichnis gleich von einem Fachmann – zum Beispiel Ihrem Architekten – erstellen oder zumindest gründlich prüfen lassen. Dies ist auch eine Frage der Haftung. Bauen Sie ein besonderes Haus, wie zum Beispiel ein Holzhaus, sollten Sie darauf achten, dass Sie nur Bauunternehmen wählen, die sich mit der Materie auch auskennen. Schließlich sollten Sie mit den angefragten Unternehmen vereinbaren, dass diese die Angebote auf Plausibilität prüfen. Sind alle Angebote eingegangen, sollte wieder ein Fachmann ran und diese prüfen und vergleichen. 

Haben Sie sich für ein oder mehrere Bauunternehmen entschieden, steht vor dem Vertragsabschluss ein weiteres Gespräch in dem Sie, am besten zusammen mit Ihrem Planer, die Qualifikation prüfen. Falls noch nicht geschehen, schauen Sie sich Referenzobjekte an und sprechen Sie mit anderen Bauherrn, die die Firma beauftragt haben. 

Insbesondere bei der individuellen Hausplanung sollten Sie mit den Unternehmen vertraglich eine Bauüberwachung durch einen Fachmann Ihrer Wahl vereinbaren. So gehen Sie sicher, dass eventuelle Baufehler oder Ausführungsmängel frühzeitig aufgedeckt werden. 

Terminplanung Hausbau

Wie lange ein Hausbau genau dauert, lässt sich kaum verbindlich sagen, da dies stark vom einzelnen Objekt abhängt. Allerdings sind die Bauunternehmen, bzw. der Bauträger verpflichtet, Ihnen einen verbindlichen Fertigstellungstermin zu nennen, der Vertragsbestandteil wird. Unabhängig davon, ob sich die Fertigstellung durch die Witterung oder andere Bauverzögerungen verschiebt, können Sie mit einer reinen Bauzeit von mindestens 6 Monaten rechnen. Ganz grob lassen sich die einzelnen Abschnitte zeitlich folgendermaßen einteilen:

  • Baustelleneinrichtung: 1 bis 3 Wochen
  • Erd- und Fundamentarbeiten: 4 (Bodenplatte) bis 10 Wochen (Keller)
  • Fertigstellung des Rohbaus: 3 bis 5 Tage (Fertighaus), 4 bis 5 Wochen (Massivhaus)
  • Fassadenverkleidung: 2 bis 3 Wochen
  • Innenausbau: 2 bis 4 Monate

Die konkrete Terminplanung übernimmt – abhängig von Ihrem Baupartner – entweder der Architekt, der Bauleiter, der Generalunternehmer oder der Bauträger. Insbesondere dann, wenn Sie Eigenleistungen erbringen möchten, um Baukosten zu sparen, sollten Sie sich in die Aufstellung des Terminplans und die Koordination der Gewerke aktiv mit einbringen. Ein guter Terminplan für die Bauausführung ist so erstellt, dass es weder zum Stillstand auf der Baustelle noch zu Engpässen oder ungünstigen Überschneidungen der Arbeiten kommt. Eine gute Gelegenheit, sich mit den Beteiligten an Ihrem Hausbau zu verständigen und letzte Fragen zur Terminplanung zu klären, ist die Bauanlaufbesprechung. Hier treffen sich Architekt, Fachplaner, Bauunternehmen, Bauleiter und natürlich Sie als Bauherr und besprechen noch offene Fragen und Punkte. 

Nach dem Terminplan richten sich auch die Raten aus Ihrem Zahlungsplan, der im Bauvertrag nach Baufortschritt vereinbart wurde. Hier noch einmal der Hinweis: Vorkasse zu bezahlen, ist im Bauwesen nicht üblich. Darauf sollten Sie bereits bei der Vertragsgestaltung achten. Insbesondere Bauträger sind an die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gebunden, die einen Zahlungsplan zwingend vorschreibt und dafür auch entsprechende Vorgaben macht. 

Massivhaus und Fertighaus – Welches baut sich schneller?

Häufig besteht die Ansicht, dass ein Fertighaus auch schneller fertig ist. Dies ist nur theoretisch so. Zwar ist ein Fertighaus in wenigen Tagen aufgestellt, während die Fertigstellung des Rohbaus mehrere Wochen Zeit in Anspruch nimmt, dafür dauert der Innenausbau meist deutlich länger. Alles im Allen liegt die zeitliche Einsparung im Durchschnitt bei 3 bis 4 Wochen. Eine Ausnahme bilden Fertighäuser aus Blähbeton. Bei diesem Haustyp werden die Wandelement im Werk vorgegossen und auf der Baustelle zusammengefügt. Damit vereinen sich hinsichtlich der Bauzeit die Vorteile von Fertig- und Massivhaus und Sie können wahrscheinlich tatsächlich früher einziehen.

Anträge und Anzeigen – Bürokratie vor Baubeginn

Welche der folgenden Anträge Sie selbst stellen müssen und wann Ihr Baupartner diese Aufgabe übernimmt, ist im Idealfall im Bauvertrag festgelegt. Einige Anträge wie die Baubeginnsanzeige müssen unbedingt gestellt werden, andere sind optional und hängen von der Hausplanung ab.

Baubeginnsanzeige

Mit der Baubeginnanzeige kündigen Sie dem Bauamt an, dass die Bauausführung beginnt. Diese Anzeige müssen Sie minestens eine Woche, bevor es losgeht, zusenden.

Abrissgenehmigung

Stehen auf Ihrem Grundstück Gebäude, die abgerissen werden müssen, benötigen Sie dafür unter Umständen eine Genehmigung. Die Regelungen unterscheiden sich je nach Bundesland, häufig reicht – je nach Umfang der Abrissarbeiten – sogar eine Abrissanzeige aus.

Anträge bei den Versorgungsunternehmen

Bevor es auf der Baustelle losgehen kann, muss Wasser und Strom vorhanden sein. Stellen Sie deshalb rechtzeitig die Anträge beim örtlichen Zweckverband, bzw. beim Stromversorger.

Nutzung des öffentlichen Straßenraums

Insbesondere bei innerstädtischen Bauvorhaben reicht der Platz auf dem Grundstück häufig nicht aus, um alle Arbeitsgeräte oder den Bauschuttcontainer aufzustellen. Müssen Sie den öffentlichen Straßenraum nutzen, beantragen Sie dies beim zuständigen Straßenbauamt.

Erdwärmesondenbohrung beantragen

Planen Sie für Ihr Haus eine Wärmepumpe, die die Wärme aus Erdsonden bezieht, ist eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Wasserbehörde des Landkreises, bzw. der Kreisstadt erforderlich.

Regenwasserversickerung

Unter Umständen können Sie das Regenwasser, das von Ihrem Gebäude oder versiegelten Flächen nicht ohne weiteres im Boden versickern lassen, sondern benötigen eine entsprechende Erlaubnis. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn das Grundstück innerhalb eines Wasserschutzgebietes liegt, wenn die Versickerung auf umweltbelasteten Flächen erfolgt oder wenn Ihr Hausdach, bzw. Verkleidungen des Daches in nicht unerheblichem Maß aus Zink, Blei oder Kupfer besteht. Die Erlaubnis holen Sie bei der unteren Wassersbehörde ein.

Baumfällgenehmigung

Stehen auf Ihrem Grundstück Bäume, die vor Beginn der Bauarbeiten gefällt werden müssen, kann eine Baumfällgenehmigung nach § 14 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) erforderlich werden. Wann eine solche Genehmigung erforderlich ist, legen die Bundesländer in ihren Baumschutzsatzungen fest. Den Antrag stellen Sie bei der zuständigen Gemeinde, diese informiert Sie auch darüber, ob für das Fällen der Bäume auf Ihrem Grundstück besondere Regeln gelten und eine Erlaubnis nötig ist. Erhalten Sie die Genehmigung und dürfen fällen, müssen Sie dafür einen neuen Baum pflanzen – entweder auf Ihrem Grundstück oder im öffentlichen Raum. 

Eigenleistungen organisieren

Möchten Sie die Gesamtkosten für Ihren Hausbau durch Eigenleistungen verringern, muss dies zwingend im Bauvertrag mit dem ausführenden Unternehmen geregelt sein. Dort ist festgelegt, welche Eigenleistungen Sie erbringen und wie diese zeitlich und organisatorisch in die Bauausführung integriert werden. Auch Fragen der Haftung, bzw. der Ausschluss der Gewährleistungspflicht des Bauunternehmens sollten vertraglich festgehalten sein. Generell ist es sinnvoll, dass Sie nur solche Arbeiten als Eigenleistung durchführen, die keine Folgeleistungen durch die Baufirma nach sich ziehen. Sonst kann es schnell Ärger geben, wer für Baumängel, die im Zusammenhang mit Ihrer Arbeit stehen, haftet. Sehr gut geeignet sind Malerarbeiten, die Verlegung von Bodenbelägen und Fliesen oder der Fassadenanstrich. 

Arbeitsschutz

Als Auftraggeber, bzw. Veranlasser für den Hausbau tragen Sie die auch die Verantwortung für das gesamte Bauvorhaben. Dies betrifft zum Beispiel die bereits genannte Verkehrssicherungspflicht, aber auch den Arbeitsschutz. Darunter fallen alle Maßnahmen, die die Sicherheit der Arbeiter auf der Baustelle gewährleisten. Basis ist das Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG) sowie die Baustellenverordnung (BauStellV). Auch wenn die Verantwortung für die Einhaltung von Arbeitsschutzmaßnahmen bei Ihnen liegt, wird in der Praxis das ausführende Unternehmen diese Maßnahmen durchführen. Bereits in der Ausschreibung, bzw. im Leistungsverzeichnis muss dieser Aspekt mitberücksichtigt sein. Rein rechtlich beauftragen Sie einen Dritten mit der Wahrnehmung der Pflichten aus der Baustellenverordnung. Das kann neben dem Bauunternehmer auch Ihr Architekt oder ein externer Sachverständiger sein. Bauen Sie mit einem Bauträger, brauchen Sie sich darum nicht kümmern, da dieser bis zur Übergabe des Hauses als Bauherr fungiert. 

Versicherungen

Um während der Bauphase gut abgesichert zu sein, benötigen Sie verschiedene Versicherungen, die zum Teil Pflicht, zum Teil einfach sinnvoll sind. Kommt es im Zusammenhang mit der Bauphase zu Vermögens-, Sach- oder Personenschäden sind Sie abgesichert. 

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung

Als Bauherr und Grundstückseigentümer haften Sie im Rahmen Ihrer Verkehrssicherungspflicht dafür, wenn es zu Sach- oder Personenschäden durch Ihre Baustelle kommt. Davor schützt Sie die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Sie übernimmt die Kosten, wenn zum Beispiel ein Verkehrsunfall durch die mit Schlamm verschmutzte Zufahrtsstraße passiert oder wenn Geräte und Maschinen einen Schaden am Grundstück des Nachbarn verursachen. Beim Abschluss der Versicherung sind folgende Punkte besonders wichtig:

  • Vereinbaren Sie einen Versicherungsschutz bis zur Abnahme Ihres Hauses. Regulär beträgt die Laufzeit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung zwei Jahre.
  • Wählen Sie eine hohe Deckungssumme, die auch den „Worst Case“ absichert. Insbesondere bei Personenschäden fallen schnell Kosten in Millionenhöhe an. Die Deckungssumme sollte deshalb mindestens 5 Millionen Euro betragen.

Die Versicherungsprämie berechnet sich nach den Herstellkosten. Fragen Sie auch bei Ihrem privaten Haftpflichtversicherer an, ob die Bauherrenhaftpflicht in Ihren aktuellen Schutz mit aufgenommen werden kann. In der Regel sind Eigenleistungen nicht generell mitversichert. Fragen Sie bei Ihrem Versicherer nach, ob diese in Ihrem Fall dabei sind, bzw. zu welchen Konditionen Sie die Eigenleistungen mit der Bauherrenhaftpflicht abdecken können.

Als Bauherr sind Sie gleichzeitig auch Grundstückseigner und haften für Schäden Dritter, die durch Gefahren auf dem Grundstück entstehen. Wenn Sie die Bauherren-Haftplicht bereits beim Grundstückskauf abschließen, sind Sie auch dagegen abgesichert. Dies macht allerdings nur Sinn, wenn Sie nach dem Kauf innerhalb von 2 bis 3 Jahren mit dem Hausbau beginnen.

Die Feuer-Rohbau-Versicherung

Diese Versicherung ist meist eine Pflichtversicherung, zumindest dann, wenn Sie bei einer Bank einen Baukredit abschließen möchten. Bei vielen Banken ist diese Versicherung eine Voraussetzung für die Kreditvergabe. Die Feuer-Rohbau-Versicherung zahlt, wenn es aufgrund von Bränden, Blitzeinschlägen oder Explosionen zu Schäden auf der Baustelle kommt. Dies gilt zum einen für Ihr Haus selbst, aber auch für auf der Baustelle gelagertes Material. Einen zusätzlichen Gang zur Versicherung können Sie sich sparen, wenn Sie eine Wohngebäudeversicherung mit Feuer-Rohbau-Versicherung abschließen. Ist das Haus fertigstellt, geht die Versicherung automatisch von der Bau- in die Nutzungsphase über.

Die Bauleistungsversicherung

Mit dieser Versicherung schützen Sie sich vor Schäden, die durch unvorhergesehene Ereignisse wie Naturkatastrophen, Elementarschäden oder Vandalismus an Ihrem Haus verursacht werden. Ebenfalls in die Haftung geht die Bauleistungsversicherung bei fahrlässigem Verhalten der Bauarbeiter oder bei Bauverzögerungen durch Material- und Planungsfehler. Keine Haftung übernimmt diese Versicherung, wenn Ihr Bauunternehmen oder Ihr Bauträger in Insolvenz geht. Bei Feuerschäden besteht ebenfalls keine Haftung, dann greift Ihre Feuer-Rohbau-Versicherung.

Die Bauhelfer-Unfallversicherung

Diese Versicherung ist eine private Versicherung, die Sie abschließen, um Ihre freiwilligen Helfer auf der Baustelle abzusichern. Die Versicherung zahlt, wenn ein Helfer durch die Arbeit auf der Baustelle einen Unfall erleidet und übernimmt die Kosten, die durch einen Krankenaufenthalt, Invalidität oder auch bei einem Todesfall entstehen. Diese Versicherung ist keine Pflichtversicherung, aber durchaus sinnvoll, um sich im Falle eines Falles abzusichern. 

Die Bauhelfer-Unfallsversicherung kann nicht für Sie als Bauherrn selbst und auch nicht für Ihren Partner, bzw. Ihre Partnerin abgeschlossen werden. Für Sie greift bei Unfällen Ihre private Absicherung. Vergewissern Sie sich, dass in Ihrer privaten Unfallversicherung auch Unfälle im Rahmen Ihrer Funktion als Bauherr abgedeckt sind.

Anmeldung bei der BG Bau

Sobald Sie private Bauhelfer beschäftigen, ist eine Anmeldung bei der Berufsgenossenschaft Bau erforderlich. Diese haftet als gesetzliche Unfallversicherung bei Arbeitsunfällen auf der Baustelle. Ob Sie diese Bauhelfer bezahlen oder nicht, spielt dabei keine Rolle. 

Jede der genannten Versicherungen sollten Sie vor Baubeginn abschließen, um im Falle eines Falles gut geschützt zu sein.