Die besten Hausbaufirmen im Überblick!

Eine wichtige Entscheidung beim Hausbau ist die Wahl des Baupartners, der sein Fachwissen und seine Fähigkeiten bei der Hausplanung und beim Bau Ihres Traumhauses einbringt.

Die Möglichkeiten sind vielfältig, jede Variante bringt unterschiedliche Vorzüge und Vorgehensweisen mit.

Deshalb sollten Sie gut überlegen, mit wem Sie bauen wollen, denn: Ist der Bauvertrag einmal unterschrieben, haben Sie sich für Ihren Hausbau festgelegt.

Wir haben die besten Hausbaufirmen

Ehrliche Bewertungen von Bauherren

Bauen mit dem Architekten

Bauen Sie Ihr Haus mit einem Architekten, haben Sie ein hohes Maß an Gestaltungsfreiheit, die im Grunde genommen nur von Ihrem Budget begrenzt wird. Der Architekt begleitet Sie von den ersten Vorüberlegungen für Ihren Hausbau bis zur Fertigstellung. Allerdings kommen auch zusätzliche Aufgaben auf Sie als Bauherrn zu. Der Architekt kümmert sich um die Planung des Hauses nach Ihren Vorstellungen, er stellt den Bauantrag bei der Baubehörde und kümmert sich – insofern Sie das vertraglich vereinbaren – auch um die Ausschreibung und die Vergabe an das oder die Bauunternehmen. Häufig arbeiten Architekten mit Generalunternehmern zusammen: Während der Architekt die Planung als „Paket“ übernimmt, kümmert sich das Bauunternehmen um die komplette Ausführung. 

Die Kosten für den Hausbau mit dem Architekten orientieren sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Basis der Berechnung bilden die Baukosten, der Leistungsumfang und der Schwierigkeitsgrad Ihres Hauses. Generell ist das Bauen mit dem Architekten meist teurer als mit einem der anderen Baupartner, da die Planung individuell auf Sie zugeschnitten ist. Über die Planung hinaus können Sie den Architekten für weitere Leistungen beauftragen. In der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sind die verschiedenen Leistungsphasen aufgeführt:

  • Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung 
    Dazu gehören eine Ortsbesichtigung, die Klärung der Aufgabenstellung, eine Beratung sowie die Dokumentation der Ergebnisse.
  • Leistungsphase 2: Vorplanung
    Die Vorplanung umfasst weitere Klärungsgespräche zu Ihren Vorstellungen sowie eine erste Kostenschätzung nach DIN 276 und die Erstellung eines Terminplans.
  • Leistungsphase 3: Entwurfsplanung
    Auf Basis der bisherigen Ergebnisse erstellt der Architekt einen Gebäudeentwurf mit Zeichnungen, Ansichten, Schnitten und eventuell einer 3D-Visualisierung. Die Kostenschätzung aus der Leistungsphase 2 wird mit diesem Entwurf abgeglichen.
  • Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung
    Der Architekt stellt alle nötigen Zeichnungen und Unterlagen für den Bauantrag zusammen und reicht diesen ein.
  • Leistungsphase 5: Ausführungsplanung (Werkplanung)
    Der Planer erstellt Detailzeichnungen, die als Basis der Ausführung durch das beauftragte Bauunternehmen dienen.
  • Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe
    In dieser Phase wird eine genaue Leistungsbeschreibung aller erforderlichen Arbeiten erstellt. Diese Aufstellung geht an ausgewählte Bauunternehmen weiter, die daraufhin ein Angebot für die Bauausführung erstellen.
  • Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe
    Der Planer übernimmt die Prüfung der eingegangenen Angebote, vergleicht diese und unterstützt Sie bei der Auftragserteilung.
  • Leistungsphase 8: Objektüberwachung 
    Beauftragen Sie Ihren Architekten für diese Leistungsphase, überwacht er als Bauleiter auf der Baustelle, dass alle Arbeiten mängelfrei und fachlich richtig ausgeführt werden. Er koordiniert die Gewerke, erstellt einen Bauzeitenplan und dokumentiert den Bauablauf in Form eines Bautagebuchs.

Der Architekt ist der richtige Baupartner für Sie, wenn Sie bei Ihrem Haus Wert auf Individualität legen und genaue Vorstellungen vom Ergebnis haben. Auch dann, wenn Sie in jeder Planungsphase mitreden und Einfluss auf die Wahl der Bauunternehmen nehmen wollen, liegen Sie mit dem Architekten als Baupartner richtig. Dafür müssen Sie allerdings mit einer insgesamt längeren Planungs- und Bauzeit rechnen. Weiterhin kommen mehr Aufgaben und Pflichten bei der Bauvorbereitung und Bauausführung auf Sie zu.

Bauen mit Hausbaufirmen

Hausanbieter errichten Fertig- und Massivhäuser zum Festpreis. In der Regel liegen standardisierte Grundrisse vor, die Sie nach Ihren Wünschen anpassen können. Umfangreiche Änderungen zum Beispiel bei der Dachform oder beim Grundriss sind in den meisten Fällen nicht möglich. Auf Grundlage des fertigen Entwurfs, in den Ihrer Wünsche eingearbeitet sind, erhalten Sie ein Festpreisangebot vom Baupartner. Die Hausanbieter verfügen über eigene Architekten oder arbeiten mit festen Planern zusammen. Sie selbst haben für den gesamten Hausbau einen festen Ansprechpartner. Die Übergabe erfolgt als schlüsselfertiges Gebäude. Der Hausbau mit dem Hausanbieter als Baupartner umfasst im wesentlichen folgende Schritte:

  • Klärung der Finanzierung
  • Grundstückskauf (falls nicht bereits vorhanden)
  • Auswahl des Hausanbieters
  • Abschluss des Bauvertrags
  • Erstellung der Planung und Einreichung des Bauantrags durch den Hausanbieter
  • Bemusterung (festlegen aller Details für Ihr Eigenheim)
  • Beginn der Bauphase (nach Erhalt der Baugenehmigung)
  • Schlussabnahme und Schlüsselübergabe

Das Bauen mit dem Hausanbieter ist die richtige Wahl, wenn Sie sich ein gewisses Mitspracherecht bei der Planung wünschen und einen festen Ansprechpartner über die gesamte Planungs- und Bauzeit bevorzugen. Die Festpreisgarantie ermöglicht eine sichere Kalkulation, allerdings sind Änderungen während der Bauphase kaum oder gar nicht umsetzbar, bzw. mit Folgekosten verbunden.

Bauen mit dem Bauträger

Wählen Sie einen Bauträger als Baupartner, bekommen Sie von diesem nicht nur Ihr schlüsselfertiges Eigenheim, sondern gleich auch noch das Grundstück dazu. Der Bauträger nimmt Ihnen wirklich alles ab: Er kümmert sich um die komplette Planung, ist der Bauantrag endlich da, koordiniert er die Bauarbeiten und führt Sie entweder komplett selbst oder in Zusammenarbeit mit einem oder mehreren Subunternehmern durch. Beim Bauen mit dem Bauträger unterscheiden sich zwei Varianten und zwar ziemlich grundlegend:

  • Beim Vorratsbau hat der Bauträger bereits alles in die Wege geleitet und baut ein Haus nach seinen Plänen, das erst nach der Fertigstellung weiterverkauft wird. Das Gute daran: Vor dem Verkauf ist der Bauträger Bauherr und übernimmt damit alle Pflichten und Verantwortlichkeiten. Sie können sich das fertige Haus anschauen, schließen bei Gefallen einen Kaufvertrag ab und können einziehen. Ein Nachteil beim Vorratsbau besteht darin, dass Sie keine Einflussmöglichkeiten auf Grundrissgestaltung, Ausstattungsstandard oder andere Details haben. 
  • Die zweite Möglichkeit ist der Bestellbau. Die Aufgaben des Bauträgers sind die gleichen, allerdings werden Sie in die Planung miteinbezogen und können bei Details, wie zum Beispiel dem Fenstermaterial, der Farbe der Außenfassade oder der Innenausstattung mitentscheiden. Bei dieser Variante müssen Sie länger warten, bis Sie einziehen können, profitieren aber dafür auch hier von der für Sie unkomplizierten Abwicklung mit wenigen Pflichten.

Beim Bauvertrag mit dem Bauträger gibt es einige Besonderheiten, insbesondere was den Zahlungsplan betrifft. Bauträger sind an die Makler- und Bauträgerverordnung gebunden. Diese schreibt vor, dass der Bauträger in Vorleistung gehen muss und Sie die Abschlagszahlungen nach einem Zahlungsplan leisten, der am Baufortschritt ausgerichtet ist. Der Zahlungsplan umfasst vom Beginn der Erdarbeiten bis zur Fertigstellung insgesamt 13 Schritte, die vom Bauträger im Vertrag zu sieben Raten zusammengefasst werden dürfen. Hält sich der Bauträger nicht an diese Vorgaben und das zu Ihren Ungunsten, ist der Zahlungsplan nichtig und Sie brauchen den gesamten Kaufpreis erst nach der Schlussabnahme bezahlen.

Der Bauträger ist der richtige Baupartner für Sie, wenn Sie kein Grundstück besitzen und wenig mit der Planung und Ausführung Ihres Eigenheims zu tun haben möchten. Ein weiterer Vorteil: Da Bauträger meist mit standardisierten Hausplänen arbeiten, sind zwar Ihre Einflussmöglichkeiten geringer als beim Bauen mit einem Architekten, dafür haben Sie durch die Festpreisgarantie eine sichere Kalkulationsgrundlage.

Bauen mit dem Generalunternehmer

Der Generalunternehmer als Baupartner ergänzt die Leistungen des Architekten. Das Bauunternehmen übernimmt anhand der fertigen Planung die Bauausführung bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Dazu schließen Sie einen Werkvertrag ab. Wie der Generalunternehmer konkret arbeitet, hängt von seinen Kapazitäten und seinen Fachkenntnissen ab:

  • Generalunternehmer führen einzelne Gewerke selbst aus und vergeben den Rest an Subunternehmen in eigener Verantwortung. Für Sie selbst ist der Generalunternehmer der Ansprechpartner für die gesamte Bauzeit.
  • Ein Alleinunternehmer führt alle Arbeiten selbst aus. Dies kann riskant sein, wenn es sich dabei um eine kleine Firma handelt, da es eher unwahrscheinlich ist, dass dann für alle Arbeiten das nötige Know-How vorhanden ist.
  • Teil-Generalunternehmer führen den größten Teil der Bauarbeiten selbst oder in Zusammenarbeit mit Subunternehmen durch, räumen Ihnen allerdings die Möglichkeit zu verschiedenen Eigenleistungen ein.

Der Generalunternehmer ist für Sie der richtige Baupartner, wenn Sie ein Haus individuell durch einen Architekten planen lassen und für die Bauausführung einen Ansprech- und Vertragspartner bevorzugen. Sie erhalten in der Regel ein Festpreisangebot und können dadurch die Gesamtkosten zuverlässig kalkulieren. Auf die Wahl der Subunternehmen und das Geschehen auf der Baustelle haben Sie keinen Einfluss. In Ihren Besitz geht das Haus erst nach der Fertigstellung mit Schlussabnahme. Geht der Generalunternehmer während der Bauzeit in Insolvenz, sind alle bereits geleisteten Zahlungen verloren.

Bauen mit dem Baubetreuer

Der Baubetreuer als Baupartner nimmt Ihnen verschiedene Bauherrenaufgaben ab. Er ist Ihr Bevollmächtigter für die technischen und/ oder wirtschaftlichen Aufgaben rund um Ihren Hausbau. Durch eine Vollmacht darf er in jeder beauftragten Hausbauphase Entscheidungen treffen. Mit einem Baubetreuer haben Sie im besten Fall einen Experten an der Hand, der Sie kompetent begleitet und die Qualität von Finanzierung, Planung und Ausführung sichern kann. Welche Aufgaben der Baubetreuer genau übernimmt, legen Sie vertraglich fest, man unterscheidet hier zwischen zwei Varianten:

  • Mit einer Vollbeauftragung geben Sie wirtschaftliche und technische Bauherrnaufgaben ab. Das betrifft alle Phasen des Hausbaus wie die Finanzierung, das Bauantragsverfahren, Fördermittelanträge, Zahlungsabwicklung oder Abnahme. Der Baubetreuer setzt außerdem die Mängelbeseitigung durch oder fordert Gewährleistungspflichten ein.
  • Bei einer Teilbeauftragung geben Sie entweder die wirtschaftlichen oder die technischen Aufgaben an den Baubetreuer ab. Alle anderen Aufgaben müssen Sie dann selbst übernehmen oder anderweitig vergeben.

Was der Baubetreuer nicht übernimmt, sind jegliche Planungs- oder Bauausführungsleistungen. Seine Funktion und seine Aufgaben entsprechen denen eines Bauherrn. Das heißt, Sie müssen sich für die eigentlichen Bauleistungen extra Partner wie einen Architekten und einen Generalunternehmer ins Boot holen.

Der Baubetreuer ist der richtige Baupartner, wenn Sie technische oder wirtschaftliche Aufgaben an einen Spezialisten auslagern möchten, zum Beispiel weil Ihnen selbst das entsprechende Fachwissen oder die Zeit fehlt. Allerdings ist die Berufsbezeichnung nicht geschützt, deshalb sollten Sie die Qualifikation des Baubetreuers Ihrer Wahl vorab genau prüfen.

Der Bauvertrag – Prüfen Sie gründlich!

Unabhängig davon, für welchen Baupartner Sie sich entscheiden, bleibt eine Sache gleich: Sie schließen einen Vertrag ab und der will gründlich überprüft sein. Denn gerade Unklarheiten oder Vereinbarungen zu Ihren Ungunsten können den gesamten Bauablauf zur Qual machen und zu Kosten führen, die Sie nicht miteinkalkuliert haben. Der Bauvertrag enthält die Rechte und Pflichten des Vertragspartners, aber auch Ihre Pflichten als Bauherr. Weitere Inhalte sind der Fertigstellungstermin und natürlich der Preis sowie ein Zahlungsplan. Bevor Sie unterzeichnen, prüfen Sie Punkt für Punkt die Vertragsinhalte und lassen Sie sich gegebenenfalls von einem Sachverständigen dabei unterstützen. 

Welche Punkte muss ein Bauvertrag mindestens enthalten?

Seit 2018 gilt ein neues Bauvertragsrecht im BGB, das die Rechte privater Bauherrn stärken soll. Allerdings benutzen nach wie vor viele Baupartner die alten Verträge Dieses umfasst insbesondere den Verbraucherbauvertrag, in dem ein Widerrufsrecht verankert ist. Der Vertrag umfasst außerdem die Pflicht zur Lieferung einer Baubeschreibung durch den Bauunternehmer, einen verbindlichen Fertigstellungstermin sowie eine Begrenzung der Abschlagszahlungen, die maximal 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung betragen darf. Als Bauherr dürfen Sie den Werkvertrag bis zur Fertigstellung Ihres Hauses jederzeit kündigen, insofern wichtige Gründe vorliegen. Ihr Bauvertrag muss darüber hinaus mindestens folgende Punkte enthalten, bzw. klären:

  • Gebäudepläne wie Grundrisse, Schnitte und Ansichten
  • Leistungsumfang im Detail
  • Arbeiten am Grundstück (Erdarbeiten, Außenanlage)
  • Angaben zum energetischen und schalltechnischen Standard
  • Beschreibung der Gebäudetechnik 
  • Qualitätsmerkmale (Wärmeschutzstandard, erhöhter Schallschutz, Elektroausstattung)
  • Preissicherheiten

Welche Fallstricke gibt es im Bauvertrag?

Je genauer alle Punkte im Vertrag festgelegt werden, umso geringer ist Ihr Risiko, dass es im Verlauf der Bauausführung oder nach der Fertigstellung zu Streitigkeiten zwischen den Vertragspartnern kommt. Fallstricke stellen generell scheinbar harmlos klingende Formulierungen wie „oder ähnlich“ oder „bauseits“ dar. Solche Floskeln können später richtig Ärger machen. Erstere erlaubt es dem Bauunternehmen, Materialien zu ersetzen, was zu Lasten der Qualität gehen kann. Der zweite Begriff steht fast immer dafür, dass die Aufgabe/ bzw. Leistung durch den Bauherrn auszuführen ist. Steht im Vertrag zum Beispiel „Wasserhaltung bauseits“ bedeutet dies, dass Sie für die Beseitigung von stehendem Wasser (zum Beispiel bei Grund- und Sickerwasser) in der Baugrube zuständig sind und auch die Kosten dafür tragen müssen. Auch wenn die Form der Abnahme nicht vertraglich festgehalten ist, kann das unangenehme Folgen haben. Deshalb sollte immer eine „förmliche Abnahme“ vereinbart werden. 

Wer prüft meinen Bauvertrag?

Fehlen Leistungen in der Leistungsbeschreibung, müssen diese auch nicht erbracht werden. Dies ist nur einer der Gründe, warum Prüfung auf Vollständigkeit des Bauvertrags durch einen Sachverständigen ausgesprochen wichtig. Selbst als gut informierter Laie wird es Ihnen kaum möglich sein, einen Vertrag auf Vertragslücken oder andere Stolperfallen zu prüfen. Deshalb ist es empfehlenswert, wenn Sie sich einen Experten an die Seite holen. Das kann ein Architekt, ein Anwalt für Baurecht, die Verbraucherzentrale oder ein Bausachverständiger sein. 

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