Bauplanung – von Anfang bis Zuhause

Das passende Grundstück finden

Der Bau eines Hauses braucht immer auch ein Grundstück. Gehört Ihnen dieses nicht bereits schon, sollten Sie sich frühzeitig auf die Suche machen, allerdings nicht, bevor Sie die Finanzierung fürs Baugrundstück geklärt haben. Welches Grundstück das richtige für Ihr Eigenheim ist, hängt von vielen verschiedenen Aspekten ab. Der Standort ist ebenso entscheidend wie die Lage: 

• Möchten Sie in der Stadt oder in Stadtnähe wohnen oder bevorzugen Sie ein Grundstück auf dem Land? 
• Wie groß soll Ihr Grundstück sein, was planen Sie an Außenflächen und Nebengebäuden? 
• Welche Infrastruktur benötigen Sie? 

Familien mit Kindern brauchen Spielplätze, Kindergärten und Schulen in der Nähe, ebenso wichtig sind Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte. Und schlussendlich stellt sich auch die Frage: Ist das Grundstück Ihrer Wahl überhaupt als Baugrundstück geeignet? Dafür sollten Sie sich nicht auf die Umgebungsbebauung verlassen, sondern auf jeden Fall ein Baugrundgutachten für Ihr Grundstück in Auftrag geben. 

Checkliste für den Grundstückskauf

Ebenfalls wichtig bei der Grundstückswahl ist der Bebauungsplan. Ihr Grundstück sollte als Bauland ausgewiesen und möglichst schon erschlossen sein. Im Bebauungsplan, der von der Gemeinde, bzw. Kommune erstellt wird, sind außerdem Regeln festgelegt. Diese können sehr detailliert sein und großen Einfluss auf den Haustyp, die Anzahl der Geschosse, die Grundfläche, die Dachform oder die Lage auf dem Grundstück haben. Haben Sie Ihr Grundstück gefunden, sollten Sie vor der endgültigen Kaufentscheidung folgende Checkliste abarbeiten:

1. Welche Vorgaben macht der Bebauungsplan?
2. Ist das Grundstück erschlossen und wenn nicht, wie hoch sind die Erschließungskosten?
3. Lassen Sie ein Baugrundgutachten erstellen.
4. Prüfen Sie, ob es auf dem Grundstück Altlasten gibt, Auskunft geben Bauamt oder Altlastenkataster.
5. Sehen Sie sich in der Umgebung um und erfahren Sie, welche Menschen in der Nähe wohnen und welche Infrastruktur vorhanden ist.
6. Überprüfen Sie den Eintrag ins Grundbuch und machen Sie sich schlau über die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks.

Lassen Sie sich genug Zeit, es kann Monate dauern, bis das geeignete Grundstück gefunden ist. Wenn Sie es mit dem Einzug ins neue Haus eilig haben, sollten Sie eventuell einen Bauträger als Baupartner wählen, der nicht nur Häuser baut, sondern auch das dazu passende Grundstück stellt.

Bauplanung: der Grundriss

Beim Grundriss ist am wichtigsten: Er muss für Sie funktionieren. Zu einem perfekten Grundriss gehört nicht nur die richtige Anzahl und Größe der Räume, auch die Ausrichtung auf dem Grundstück und die Anordnung der Räume ist entscheidend dafür, dass Sie sich in Ihrem neuen Zuhause richtig wohlfühlen und sich frei entfalten können. Grundsätzlich haben Sie die Wahl zwischen vier verschiedenen Grundrisstypen:

• Als Klassiker gilt der Flurtyp. Bei dieser Grundrissform gehen alle Räume des Hauses von einem zentralen Flur ab und sind über diesen erreichbar. 
• Modern und zunehmend beliebter sind offene Grundrisse: Einzelne Wohnbereiche, meistens Küche-, Ess- und Wohnzone gehen ineinander über und sind nur durch Raumteiler oder Teilwände voneinander abgegrenzt.
• Der flexible Grundriss lässt sich jederzeit an veränderte Bedürfnisse anpassen. Die Räume sind in etwa gleich groß und können so leicht umgenutzt werden. Bevorzugt werden nichttragende Innenwände eingesetzt, die sich bei Bedarf ohne größeren Aufwand entfernen oder umsetzen lassen.
• In eingeschossigen Wohnhäusern sind Ensemble-Grundrisse eine gute Wahl. Die einzelnen Räume sind nach Nutzung und Funktion gruppiert. So gibt es zum Beispiel jeweils einen Schlaf-, Wohn- und Arbeitsbereich. Besonders geeignet ist dieser Grundrisstyp, wenn Sie sich für einen Bungalow in L-Form entscheiden.

Bei der Wahl des passenden Grundrisses hilft Ihnen der Baupartner, der im ersten Schritt ein Raumprogramm erstellt, in dem alle Räume mit Nutzung, Größe und Ausstattung aufgelistet sind. Planen und bauen Sie Ihr Haus mit einem Architekten, können Sie sich frei für eine der genannten Grundrissarten oder auch eine Mischform entscheiden. Bei Baupartnern, die standardisierte Haustypen anbieten, werden meist alle Grundrissarten angeboten, insofern Schnitt und Konstruktion des Hauses das erlauben.

Der richtige Haustyp für jeden Typ

In Sachen Haustyp gibt es im ersten Schritt eine grundsätzliche Entscheidung, die die Konstruktion betrifft: Bevorzugen Sie ein Massivhaus, das Stein auf Stein errichtet wird oder lieber ein Fertighaus in Holzständer- oder Holzrahmenbauweise? Welche Bauart für Sie die richtige ist, hängt von verschiedensten Aspekten ab. So dauert es bei der konventionellen Massivhausbauweise länger, bis der Rohbau fertiggestellt ist und der Innenausbau beginnen kann. Auch das Wetter kann Ihren Zeitplan durcheinanderbringen. Dafür ist das Massivhaus meist mehr wert und weniger schadensanfällig. Das Fertighaus dagegen wird witterungsunabhängig vorproduziert und ist in wenigen Tagen aufgestellt. Gerade wenn Sie einen Teil des Innenausbaus selbst erledigen möchten, können Sie damit schnell beginnen. Anders als beim Massivhaus sind eventuelle Änderungen während der Bauphase nur schwer umsetzbar, da Einzelkomponenten des Hauses im Werk vorgefertigt werden.

Die zweite Entscheidung, die Sie treffen müssen, betrifft die eigentliche Hausform: Ein Reihen- oder Doppelhaus hat andere Besonderheiten als das freistehende Einfamilienhaus. Je nachdem, wie viel Platz auf dem Grundstück ist, wie die Grundstücksbeschaffenheit aussieht (eben oder Hanglage) und welche Vorgaben der Bebauungsplan macht, können Sie sich für den eingeschossigen Bungalow oder für eine mehrgeschossige Bauweise entscheiden. 

Dachformen von klassisch bis modern

Die üblichen Dachformen für Wohnhäuser sind das klassische Satteldach, das Pultdach oder auch das Flachdach. Dachbalkone, Dachterrassen, Gauben oder Erker bringen bei geneigten Dächern Struktur und Abwechslung in die Dachfläche und sorgen für mehr Platz und Kopffreiheit im Dachgeschoss, erhöhen aber auch die Kosten. Wählen Sie ein Flachdach, ist eine fachgerechte Ausführung besonders wichtig, da dieses Dach durch die fehlende Schräge und die aufwendige Entwässerung anfällig für Undichtigkeiten ist.

Das Satteldach

Satteldächer mit ihren Variationen sind die Klassiker unter den Hausdächern und bieten neben der vergleichsweise einfachen und damit kostengünstigen Konstruktion eine hohe Dichtigkeit. Sie lassen sich einfach entwässern, bei entsprechender Dachneigung entsteht zusätzlicher Wohnraum für ein ausgebautes Dachgeschoss oder als Ausbaureserve. Durch Gauben entsteht mehr Wohnraum und eine abwechslungsreiche Optik der Dachkonstruktion.

Das Pultdach

Als einseitig geneigtes Dach ähnelt das Pultdach in seiner Konstruktion wie auch hinsichtlich der Kosten dem Satteldach, wobei Sie allerdings etwas mehr Instandhaltungsaufwand einkalkulieren müssen. Seit den 1990er Jahren sind höhenversetzte Pultdächer modern, die eine zusätzliche Belichtung ermöglichen und dem Gebäude eine ansprechende Form verleihen. 

Das Flachdach

Niedrige Anschaffungskosten stehen beim Flachdach hohen Kosten für die Instandhaltung gegenüber. Wird das Flachdach begehbar ausgeführt, kann es als Dachterrasse genutzt oder begrünt werden. Ein echter Nachteil: Flachdächer neigen zu Undichtigkeiten und müssen regelmäßig überprüft und instandgesetzt werden. 

Darüber hinaus gibt es eine Vielzahl weiterer Dachformen, die auf dem Satteldach als Grundkonstruktion basieren. Dazu gehören zum Beispiel das Kreuzdach, das aus zwei ineinandergeschobenen Satteldächern besteht, das Mansarddach mit viel Raum im Dachgeschoss oder das Walmdach, das mittlerweile vorwiegend in Regionen mit starker Witterung aus allen Richtungen gebaut wird. Wenn es um die Form des Daches geht, lohnt ein Blick in den Bebauungsplan. Gerade in innerstädtischen Gebieten gibt es hier oft Vorgaben, die Sie einhalten müssen, um eine Baugenehmigung zu erhalten.

Energiestandards beachten

Durch die gesetzlichen Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind die Anforderungen, die an die Energiestandards beim Neubau gestellt werden, ohnehin schon hoch. Sie können jedoch eins draufsetzen und Ihr Haus durch zusätzliche Maßnahmen noch energiesparender und effizienter machen. Das kostet zwar mehr, ist jedoch gut für die Umwelt, spart Heizkosten und öffnet Ihnen die Tür zu den attraktiven staatlichen Fördermitteln. Bauen Sie mit einem Bauträger oder einem Hausanbieter, sind die angegebenen Energiestandards allerdings mit Vorsicht zu genießen. Die Begriffe sind nicht einheitlich definiert oder geschützt und werden häufig mehr als Werbebotschaft verwendet als den tatsächlichen Energiestandard zu beschreiben.

• Das „Energiesparhaus“ ist eine pauschale Bezeichnung, die für alle Häuser verwendet werden kann, die den Vorgaben des GEG entsprechen oder diese unterschreiten. Als Oberbegriff umfasst der Begriff Energiesparhaus alle anderen Energiestandards.
• Niedrigenergiehäuser sind Häuser, deren Energieverbrauch mindestens 20 % geringer ist, als im GEG vorgeschrieben, die Wärmeverluste müssen die Vorgaben um 30 % unterschreiten. Auch dieser Begriff ist nicht geschützt, deshalb sollten Sie die tatsächlichen energetischen Werte genau überprüfen.
• Passivhäuser kommen ohne eigene Heizung aus. Diese Häuser nutzen die Sonneneinstrahlung und die Körperwärme der Bewohner sowie anderer interner Energiequellen, um das Haus auf einer angenehmen Temperatur zu halten. Die Gebäudehülle ist luftdicht konstruiert, der Luftaustausch erfolgt über eine automatische Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.
• Null- und Plus-Energiehäuser versorgen sich über moderne Technologien wie Wärmerückgewinnung, Photovoltaik oder Solarthermie selbst mit der erforderlichen Energie oder produziert sogar mehr als gebraucht wird. 

Gefördert werden hohe Energiestandards seit 01. Juli 2021 über die Förderprogramme aus der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG). Je nachdem, welcher Standard gewählt wird, können Sie attraktive Zuschüsse oder zinsvergünstigte Kredite mit Tilgungszuschuss beantragen und so die finanzielle Belastung senken.

Haustechnik

Unter den Oberbegriff der Haustechnik fallen alle technischen Anlagen, die in einem Gebäude festinstalliert sind. Heizungsanlage, Elektro- und Wasser-, bzw. Abwasserinstallation, die Komponenten des Smart Homes und alle weiteren haustechnischen Einrichtungen wählen Sie im Verlauf des Planungsprozesses aus. Insbesondere die Heiztechnik muss auf den Energiestandard des Gebäudes genau abgestimmt werden. Die Ausführung der elektrischen Anlagen richtet sich nach dem Ausstattungsstandard, für den Sie sich entscheiden. Mit etwa 20 % der Gesamtkosten für den Hausbau stellt die Haustechnik einen erheblichen Posten dar und sollte entsprechend umsichtig und vorausschauend gewählt werden. Hilfreich ist es, wenn Sie sich vorab folgende Fragen beantworten:

• Welche Funktionen muss die Haustechnik im Eigenheim erfüllen?
• Welches Budget planen Sie für die Haustechnik ein?
• Welches Maß an Energieeffizienz planen Sie für Ihr Eigenheim?

Die Wahl der Haustechnik spielt nicht nur hinsichtlich der Kosten eine entscheidende Rolle. Je nach gewählter Heizungsanlage sowie eventuellen weiteren technischen Anlagen müssen Konstruktion und Grundrissplanung auf Ihre Vorstellungen abgestimmt werden. Bauen Sie mit dem Bauträger oder einem Hausanbieter werden alle haustechnischen Fragen in der Regel spätestens während der Bemusterung geklärt. 

Bauplanung: der Bauantrag als entscheidender Schritt zum Bau Ihres Hauses

Den Abschluss der Hausplanung bildet der Bauantrag. Planzeichnungen, Baubeschreibung, rechnerische Nachweise und Berechnungen sowie weitere Bauvorlagen werden vom Architekten zusammengestellt, verantwortlich unterzeichnet und bei der zuständigen Baubehörde eingereicht. Je nach Vorschriften des Bundeslandes, bzw. der Gemeinde, örtlichen Gegebenheiten und der Größe Ihres Eigenheims werden verschiedene Genehmigungsverfahren unterschieden:

Das Baugenehmigungsverfahren

Beim klassischen Bauantragsverfahren reichen Sie die in der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) des Landes verlangten Unterlagen ein. Die Baubehörde prüft alle Unterlagen auf die Einhaltung öffentlich-rechtlicher und baurechtlicher Vorschriften und erteilt im Anschluss die Baugenehmigung. Mit dieser Genehmigung sind Sie berechtigt, das eingereichte Haus auf Ihrem Grundstück zu errichten. In den Landesbauordnungen sind Fristen definiert, innerhalb derer das Amt über Ihren Bauantrag entscheiden muss. In der Regel beträgt diese Frist zwei bis drei Monate, sofern die Unterlagen vollständig vorliegen.

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren

Mit dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren haben Sie eine Möglichkeit, die zum einen die Behörden entlastet und zum anderen die Bauantragsstellung erleichtert. Bei diesem Verfahren entfällt eine gründliche Prüfung der Unterlagen, dies entbindet Sie, bzw. den Planer jedoch nicht von der Pflicht, das Gebäude entsprechend der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu errichten. In Frage kommt dieses Verfahren für Bauvorhaben innerhalb eines amtlichen Bebauungsplans, wenn das geplante Haus den festgesetzten Regelungen im Bebauungsplan entspricht und die Erschließung abgesichert ist. Die Frist von der Antragstellung bis zur Erteilung der Genehmigung ist in den Landesbauordnungen geregelt und beträgt im Allgemeinen einen Monat.

Die Genehmigungsfreistellung

In seltenen Fällen können Sie Ihr Haus sogar ohne Baugenehmigung errichten. Man spricht dann von der sogenannten Genehmigungsfreistellung oder in Baden-Württemberg vom Kenntnisgabeverfahren. Bedingung dafür ist, dass das Haus auf einem Grundstück innerhalb eines rechtswirksamen Bebauungsplans errichtet wird. Greift diese Verfahrensart, müssen Sie bei der Baubehörde lediglich anzeigen, dass Sie ein Haus bauen möchten. Die Unterlagen werden vom Bauamt nicht geprüft. Hören Sie nichts Gegenteiliges, dürfen Sie vier Wochen nach Einreichung der Unterlagen mit dem Hausbau beginnen. 

Die Wahl des richtigen Bauantragsverfahrens ist entscheidend dafür, dass Sie mit dem Bau Ihres Hauses beginnen dürfen. Fehlt die Baugenehmigung, handelt es sich um einen Schwarzbau. Das Bauamt fordert in diesem Fall eine nachträgliche Baugenehmigung mit erhöhten Gebühren und kann im Ernstfall sogar den Rückbau, bzw. Abriss des Gebäudes fordern.