Die Erschließung – Strom, Wasser und Gas fürs Haus

Damit ein Grundstück bebaut werden darf und überhaupt erst von der Baubehörde eine Baugenehmigung erteilt wird, muss es erschlossen sein.

Die Erschließung beinhaltet die Leitungsverlegung bis zur Grundstücksgrenze und umfasst den Anschluss an alle wichtigen und vorgeschriebenen Versorgungsnetze wie Wasser, Abwasser, Strom und eventuell Gas oder Fernwärme.

Ebenfalls Bedingung für die Bebaubarkeit ist der Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz. 

Rechtliches rund um die Erschließung

Die Pflicht zur Erschließung eines Baugrundstücks ist im Baugesetzbauch (BauGB) in den §§ 123 bis 135 geregelt. Das Gesetz besagt zum einen, dass die Erschließung eines Grundstücks Aufgabe der Gemeinde ist.

Des Weiteren sind die Gemeinden dazu verpflichtet, die Erschließungskosten so kostengünstig wie möglich zu halten und die nötigen Maßnahmen bis zur Fertigstellung des Gebäudes abzuschließen. Eine der wichtigen Grundvoraussetzungen für eine Erschließung durch die Gemeinde ist, dass das betreffende Grundstück innerhalb eines amtlichen Bebauungsplans liegt und auch als Bauland ausgezeichnet ist.

Aufgabenteilung: Äußere und innere Erschließung

Die Erschließung bezeichnet den Anschluss eines Wohnhauses an die öffentlichen Versorgungsnetze, ist in sich jedoch noch einmal unterteilt:

  • Die äußere Erschließung, also die Leitungsinstallation bis zur Grundstücksgrenze ist Sache der Gemeinde und im Baugesetzbuch geregelt. Ist ein Grundstück beim Kauf noch nicht erschlossen, müssen Sie einen Erschließungsantrag stellen.
  • Die Regeln für den Anschluss auf dem Grundstück ist in den Landesbauordnungen festgelegt. Dafür zuständig ist der Bauherr, der auch alle Kosten tragen muss.

Zwar liegt die äußere Erschließung von Baugrundstücken in der Verantwortung der Gemeinden, ein Rechtsanspruch darauf besteht für Sie allerdings nicht. Da die sogenannte „Erschließungslast“ in öffentlicher Hand liegt, entscheidet diese auch darüber, wie, ob und wann die Erschließung stattfindet.

Um hier auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie sich beim Grundstückskauf auf ein bereits erschlossenes Grundstück konzentrieren.

Anschluss an den Straßenverkehr

Der Anschluss an den Straßenverkehr, die sogenannte „verkehrsmäßige“ Erschließung umfasst die Schaffung von Wegen und Straßen oder auch den Anschluss an öffentliche Plätze, Parkflächen und Grünanlagen.

Dies macht auch durchaus Sinn, denn ohne Zufahrt zum Grundstück kann das für den Hausbau nötige Material erst gar nicht angeliefert werden. Die Schaffung von Zufahrtswegen zum Grundstück teilt sich rechtlich, technisch und bezüglich der Erschließungskosten in zwei Bereiche auf:

  • Besteht keine befahrbare Zufahrt zum Baugrundstück, muss die Gemeinde nach BauGB den Neubau einer Straße veranlassen und umsetzen. 
  • Muss oder soll eine bereits bestehende Zufahrtsstraße verbessert oder ausgebaut werden, fällt dies inklusive der Kostenberechnung unter das Kommunalabgabegesetz und ist damit Ländersache.

Erschließung und Bebauungsplan

In welcher Form ein Grundstück erschlossen sein muss, hängt von der Art des Baugebietes ab. Diese Information finden Sie im Bebauungsplan, in dem die geplante Erschließung bereits festgelegt ist. Damit Sie eine Baugenehmigung erhalten, muss das Haus selbst wie auch die Erschließung den Vorgaben aus diesem rechtsverbindlichen Plan entsprechen.

Weitere Anforderungen ergeben sich aus dem Standort des Grundstücks: Im Innenbereich, also innerhalb eines bereits bebauten Orts oder Baugebiets, muss sich die Hausplanung in die bereits vorhandene Erschließung einbinden. Beim Bauen im Außenbereich wird laut § 35 BauGB lediglich eine ausreichende Erschließung gefordert, das bedeutet, dass nicht unbedingt eine asphaltierte Straße errichtet werden muss. Ein gut befestigter Wirtschaftsweg wird als ausreichend betrachtet. 

Die technische Erschließung

Die technische Erschließung, die für ein baureifes Grundstück grundsätzlich vorhanden, bzw. gesichert sein muss, umfasst den Anschluss an die öffentlichen Versorgungsnetze, dazu zählen:

Abwasseranschluss

Dies betrifft den Anschluss des Grundstücks an die öffentliche Kanalisation zur Abführung von Abwasser und Regenwasser.

In der Regel besteht ein Anschluss- und Benutzungszwang, unter Umständen können Sie sich davon befreien lassen, zum Beispiel, wenn Sie planen eine Pflanzenkläranlage zu bauen. 

Elektroanschluss

Vom nächstliegenden Stromverteiler bis zu Ihrer Grundstücksgrenze werden Elektroleitungen als Erdleitungen durch den örtlichen Energieversorger verlegt. 

Trinkwasseranschluss

Für diesen Anschluss ist ebenso wie für das Abwasser der örtliche Zweckverband zuständig. Die Trinkwasserleitungen werden vom nächsten großen Verteiler zu Ihrem Grundstück verlegt.

Ebenfalls zu dieser Kategorie zählen Telekommunikation und der Gas-, bzw. Fernwärmeanschluss. Im Gegensatz zu den vorher genannten Gruppen sind diese Anschlüsse allerdings keine Pflicht.

In der Regel werden alle erforderlichen oder gewünschten Versorgungsleitungen in einen Kabelgraben verlegt. Dazu ist es wichtig, dass sich die einzelnen Versorger miteinander abstimmen. Eine Ausnahme bilden Gasleitungen. Diese dürfen nicht zusammen mit Wasser- oder Stromleitungen verlegt werden, sondern benötigen einen extra Kabelgraben. 

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Ablauf der Erschließung – vom Antrag bis zur Fertigstellung

Die öffentliche Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde, bzw. Kommune. Allerdings müssen Sie als Grundstücksbesitzer dies gegebenenfalls durch einen Erschließungsantrag anstoßen. Bauen Sie mit einem Bauträger, der Ihnen als Baupartner nicht nur das Haus, sondern auch das Grundstück verkauft, ist der Erschließungsantrag seine Sache.

Kaufen Sie ein innerstädtisches Grundstück in einem ausgewiesenen Baugebiet, ist dieses häufig bereits von der Gemeinde erschlossen. Das spart Ihnen Zeit und Arbeit, bedeutet aber auch einen höheren Kaufpreis. 

Ist der Antrag gestellt, erhalten Sie eine Genehmigung, damit gilt die öffentliche Erschließung des Grundstücks als gesichert und es ist baureif, auch wenn noch nicht alle Anschlüsse gelegt sind. In der Praxis muss auf jeden Fall vor Baubeginn eine Zufahrt vorhanden sowie der Wasser- sowie der Stromanschluss gelegt sein, da dies Grundvoraussetzung für die Einrichtung der Baustelle und die Durchführbarkeit der Bauarbeiten ist.

Wann ist eine Erschließung gesichert?

Die gesicherte Erschließung ist Voraussetzung dafür, dass das Bauamt eine Baugenehmigung erteilt. Dies bedeutet, dass dann, wenn die Genehmigung erteilt wird, unter normalen Umständen damit zu rechnen ist, dass mit der Fertigstellung des Bauprojekts auch die Erschließung abgeschlossen und funktions- also anschlussfähig ist. Diese Regelung ist im § 30 des Baugesetzbuches verankert und gilt ohne Ausnahme.

Gerade dieser Punkt spricht dafür, dass Sie bei der Grundstückssuche möglichst ein bereits erschlossenes Grundstück wählen. Entscheiden Sie sich dafür, die Erschließung selbst durchzuführen, kann es zu unliebsamen Bauverzögerungen kommen.

So stellen Sie einen Erschließungsantrag

In der Regel stellen Sie den Antrag direkt bei der Kommune, die dann wiederum alle Arbeiten organisiert und beauftragt. Wie genau der Antrag auf Grundstückserschließung gestellt werden muss, hängt vom jeweiligen Bundesland ab, in dem Sie Ihr Haus bauen wollen.

In Berlin müssen Sie die Anträge jeweils bei den zuständigen Versorgern stellen. Häufig wird auch eine Leitungsauskunft gefordert, die Sie bei den Versorgern selbst oder über eine zentrale Stelle einholen können. 

Wie lange dauert die Erschließung?

Die Dauer der Erschließung hängt von verschiedenen Faktoren wie den Bodenverhältnissen, der Witterung und der Auftragslage der ausführenden Unternehmen ab. Generell müssen Sie einen Zeitraum von sechs bis neun Monaten einplanen und diesen Zeitraum bei der Planung Ihres Hausbauprojekts mit berücksichtigen. 

Öffentliche Erschließung in Eigenleistung

Insbesondere dann, wenn Sie die Genehmigung haben, im Außenbereich zu bauen, sind die Leitungswege oft sehr lang, die Kosten für die öffentliche Erschließung entsprechend hoch. In diesem Fall lohnt es sich, einen Teil der Arbeiten als Eigenleistung zu erbringen und Kosten einzusparen. Dies betrifft insbesondere die Kabelgräben. Nach Vereinbarung mit der Gemeinde, bzw. der ausführenden Firma können Sie diese auch selbst ausheben. Allerdings müssen Sie bedenken, dass Sie für eventuelle Fehler oder Schäden, die durch eine unsachgemäße Herstellung der Kabelgräben entstehen, persönlich haften. 

Was kostet die Erschließung meines Grundstücks?

Wie teuer die öffentliche Erschließung Ihres Grundstücks ist, hängt von dessen Größe, dem bereits vorhandenen Netz und vor allem von der Entfernung zur nächsten Anschlussstelle ab. Je länger die Wege, umso höher die Kosten. Auch dann, wenn erst noch eine Straße bis zu Ihrem Grundstück gebaut werden muss, treibt das den Posten deutlich in die Höhe. Schließlich darf auch jede Gemeinde selbst festsetzen, wie hoch die Erschließungsgebühren sind und welcher Anteil der Kosten dem Bauherrn auferlegt wird. Für die Berechnung der Gebühren spielen Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl eine wichtige Rolle. Daraus ergibt sich die Gesamtfläche Ihres Hauses als Faktor, mit dem die jeweilige Erschließungsgebühr pro m² multipliziert wird.

Die Erschließungskosten im Vorfeld genau festzulegen, ist häufig nicht ganz einfach.

Generell müssen Sie mit Kosten zwischen 8.000 und 15.000 Euro rechnen. Von den Gesamtkosten darf die Gemeinde Ihnen als Bauherrn bis zu 90 % der technischen und bis zu 70 % der verkehrsmäßigen Erschließung auferlegen.

Folgende Durchschnittswerte passen zwar nicht immer, bieten jedoch eine erste Orientierung zur Größenordnung der Kosten, die mit der öffentlichen Erschließung auf Sie zukommen:

  • Stromanschluss: 2.000 bis 3.000 Euro
  • Wasseranschluss: 2.000 bis 5.000 Euro
  • Abwasser: 4.000 bis 5.000 Euro
  • Gasanschluss: ab 2.000 Euro
  • Telekommunikation: ab 1.000 Euro

Ob überhaupt Erschließungskosten für ein Grundstück anfallen, können Sie bereits vor dem Kauf aus dem Bodenrichtwert ablesen. Dieser Wert beschreibt wieviel das Grundstück pro Quadratmeter wert ist in Form einer Durchschnittszahl.

Ermittelt werden diese Werte von Gutachtern, die wiederum von der Gemeinde beauftragt sind. Welchen Bodenrichtwert ein Grundstück besitzt, können Sie ganz leicht einsehen: Entweder direkt beim zuständigen Gutachterausschuss oder im Vernetzten Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS) über eine Online-Abfrage. Entscheidend für Sie als Interessent von Bauland ist die Abkürzung „ebf“, die für erschließungsbeitragsfrei steht. Finden Sie dieses Kürzel hinter Ihrem Traumgrundstück, können Sie aufatmen, denn es werden keine zusätzlichen Kosten anfallen.

Bauland, Rohbauland, Bauerwartungsland

Im Zusammenhang mit Grundstückskauf und Erschließung sind Ihnen womöglich schon die Begriffe, Bauland, Rohbauland und Bauerwartungsland begegnet. Diese drei Grundstücksarten unterscheiden sich gleich in mehrerer Hinsicht und auch in Bezug auf die Erschließung:

Bauland – (fast) fertig fürs Bauen

Als Bauland bezeichnet man ein Grundstück, wenn es innerhalb eines rechtskräftigen Bebauungsplans liegt und für die Bebauung vorgesehen ist. Eine Erschließungsgenehmigung liegt vor und in der Regel ist die Erschließung selbst bereits teilweise oder sogar ganz erledigt. 

Rohbauland – in Warteposition

Rohbauland ist laut Bebauungsplan für eine Bebauung zugelassen, die Erschließung ist noch nicht gesichert. Das bedeutet, es gibt noch keine Erschließungsgenehmigung (schlicht, weil niemand einen Antrag gestellt hat). Liegt diese Genehmigung vor, ist das Grundstück baureif.

Bauerwartungsland – Warten auf die Bauerlaubnis

Das Bauerwartungsland ist im Flächennutzungsplan einer Gemeinde als zukünftiges Bauland gekennzeichnet. Wann es soweit ist, liegt oft in den Sternen. Kaufen Sie ein Grundstück dieser Klassifizierung, müssen Sie vielleicht lange warten. Erschlossen werden darf es erst, wenn es zum Bauland erklärt wird.

Wann ist ein Grundstück voll erschlossen?

Als erschlossen gilt ein Grundstück, wenn alle gesetzlich geforderten Anschlüsse bis zur Grundstücksgrenze verlegt sind. In den jeweiligen Landesbauordnungen sind hierfür genaue Kriterien benannt, die sich teilweise in Ihrer Auslegung unterscheiden. Weiterhin können Gemeinden eigene Regeln aufstellen und zum Beispiel ein Grundstück als erschlossen ansehen, wenn die öffentlichen Verkehrswege und die Leitungen bis zu einer Entfernung bis zu 150 m zum Grundstück hin verlegt sind. Dies spielt für Sie unter anderem deshalb eine Rolle, da Sie dann die Kosten für die „Reststrecke“ in Ihre Gesamtkalkulation für den Hausbau miteinrechnen müssen. Auch wenn ein Grundstück teilerschlossen ist, das heißt, es sind zwar einige, aber nicht alle Versorgungsleitungen bis zur Grundstücksgrenze verlegt, kommen noch zusätzliche Erschließungskosten auf Sie zu.

Die private Erschließung ist Bauherrnsache

Alle Bauarbeiten innerhalb der Grundstücksgrenzen sind die Angelegenheit des Grundstückseigentümers, bzw. des Bauherrn. Dazu gehört auch die private Erschließung, das heißt, die Führung der Versorgungsleitungen vom von der Grundstücksgrenze bis zum Hausanschluss. Alle Arbeiten müssen von Ihnen als Bauherrn selbst beauftragt und auch bezahlt werden. Alle Versorgungsleitungen, die bei der öffentlichen Erschließung Pflicht sind, also Abwasser, Wasser und Strom, müssen Sie aufgrund des gesetzlich geregelten Anschlusszwangs auch bis zum Hausanschluss weiterführen. Auch die verkehrsmäßige Erschließung auf dem Grundstück ist Pflicht, schließlich müssen Sie es ja auch mit Fahrzeugen befahren können. Hier lässt Ihnen der Gesetzgeber weitgehend freie Hand hinsichtlich der Ausführung, allerdings kann es auch hierzu Vorgaben im Bebauungsplan geben, die Sie beachten müssen. Der wichtigste rechtliche Aspekt der inneren verkehrsmäßigen Erschließung sind die Rettungswege für die Feuerwehr, die vorhanden und befahrbar sein müssen. 

Die private Erschließung beantragen Sie selbst bei den jeweiligen Versorgern wie Energieversorger und Zweckverband. Den Hausanschluss übernehmen meist Fachunternehmen wie der Elektriker oder der Wasserinstallateur. Ebenso wie bei der öffentlichen Erschließung sind die Kosten abhängig von verschiedenen Faktoren, insbesondere vom Abstand zwischen Grundstücksanschluss und Hausanschluss. Pro laufenden Meter können Sie etwa 1.000 Euro kalkulieren, übernehmen Sie das Herstellen des Kabelgrabens selbst, nutzen Sie ein attraktives Einsparpotential. Die privaten Erschließungskosten sind in der Regel in die Gesamtkosten für den Hausbau miteinkalkuliert. Die Verlegung der Leitungen allein ist allerdings noch nicht alles. Eventuell fallen zusätzlich Nebenkosten für die Vermessung oder ein Bodengutachten an.

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