Baumängel – diese 10 Fehler kosten richtig Geld

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Nach einer Studie des Bauherren-Schutzbundes e. V. (BSB) und dem Institut für Bauforschung (IfB) gibt es kaum ein Bauprojekt, bei dem keine Mängel auftreten.

Meist treten diese durch eine fehlerhafte Ausführung aus, aber auch Planungsfehler im Vorfeld können die Ursache sein. Welche Mängel am häufigsten vorkommen, variiert je nach Quelle. Fakt ist jedoch, dass sich durch eine engmaschige unabhängige Bauüberwachung mit regelmäßigen Qualitätskontrollen viele Baumängel und die damit verbundenen Folgeschäden früh erkennen und vermeiden lassen. 

Was genau ist eigentlich ein Baumangel?

Von einem Baumangel spricht man, wenn der Ist-Zustand eines Hauses nicht den Vereinbarungen im Bauvertrag oder den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Dabei kann es sich um reine Schönheitsfehler, aber auch um echte Schäden handeln, die eine aufwendige Beseitigung erfordern.

Rein rechtlich werden drei verschiedene Typen Baumängel unterschieden:

Typen von Baumängel
  • Ein erheblicher oder auch wesentlicher Baumangel besteht, wenn das Haus nicht zum Wohnen genutzt werden kann oder in seiner Funktion erheblich eingeschränkt ist. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Fenster oder das Dach undicht sind oder technische Anlagen wie Heizung und Lüftung nicht ordnungsgemäß arbeiten.
    Auch dann, wenn die Beseitigung des Baumangels aufwendig und mit hohen Kosten verbunden ist, liegt ein erheblicher Mangel vor. Diese Art des Baumangels wird häufig schon während der Bauarbeiten, bzw. spätestens bei der Abnahme entdeckt. Das ausführende Unternehmen ist dann verpflichtet, den Mangel zu beseitigen.
  • Versteckte Mängel zeigen sich nicht sofort, sondern oft erst nach einigen Jahren und nach der Abnahme des Hauses. Dabei handelt es sich oft um Undichtigkeiten, zum Beispiel in der Wand des Fertighauses, die erst zum Vorschein treten, nachdem das Bauteil über lange Zeit durchfeuchtet ist. Ebenfalls häufig sind versteckte Mängel im Bereich des Fußbodens, zum Beispiel, wenn die Fußbodenheizung unter dem Parkett mit der Zeit zur Fugenbildung im Bodenbelag führt.
  • Beim versteckten Mangel gibt es den Sonderfall des arglistig verschwiegenen Baumangels. Das heißt, das Bauunternehmen wusste oder hätte wissen müssen, dass ein bestimmter Mangel vorliegt, hat diesen jedoch nicht beseitigt, sondern einfach verschwiegen. 

Grundsätzlich ist die ausführende Hausbaufirma verpflichtet, einen Mangel zu beseitigen. Zumindest innerhalb der vertraglich festgelegten Gewährleistungspflicht.

In der Praxis kommt es – vor allem bei versteckten Mängeln – jedoch häufig zum Streitfall. Die Beweislast liegt bei Ihnen, das heißt, Sie müssen nachweisen, dass der Mangel bereits bei der Hausübergabe (der Abnahme) bestand und vom Bauunternehmen verursacht wurde.

Die 10 häufigsten Baumängel im Überblick

Je nach Quelle gibt es unterschiedliche Rankings für die häufigsten Baumängel beim Hausbau.

Der Bauherren-Schutzbund führt dazu eine Langzeitstudie durch und überprüft immer wieder Neubau-Vorhaben.

Laut dieser Studie sind das die 10 häufigsten Baumängel:

  1. Bodenbelag auf feuchtem Estrich
  2. Fehler bei der Kellerabdichtung
  3. Undichtigkeiten in den Wänden
  4. Risse in der Putzfassade
  5. Schallbrücken
  6. Risse in der Außendämmung
  7. Fehlerhafte Abdichtung des Sockels
  8. Kalte Füße durch falsche Fußbodenheizung
  9. Legionellen im Trinkwasser
  10. Abdichtungsfehler im Bad

Nachfolgend gehen wir etwas genauer auf die Baumängel ein und geben Ihnen wichtige Tipps und Hilfestellungen.

1. Bodenbelag auf feuchtem Estrich

Der endgültige Fußbodenbelag darf erst dann auf dem Estrich verlegt werden, wenn dieser „belegreif“ also vollständig ausgehärtet und getrocknet ist.

Erfolgt die Verlegung zu früh, kann die Restfeuchte im Estrich nicht mehr abtrocknen und es kommt zu Feuchteschäden, die sich meist am Innenputz zeigen. Ist ein Holzboden verlegt, wird dieser durch die Feuchtigkeit wellig, es kommt zu einem muffigen Geruch und Schimmelbildung.

Um diesen Mangel zu beseitigen, muss der Bodenbelag komplett aufgenommen und ersetzt werden, nachdem der Estrich und weitere betroffene Bauteile vollständig durchgetrocknet sind.

2. Fehler bei der Kellerabdichtung

Die Kelleraußenwände und die Bodenplatte sind sogenannte erdberührende Bauteile und müssen gegen die Feuchtigkeit aus dem Erdreich abgedichtet sein.

Hat die Abdichtung Lücken oder ist insgesamt fehlerhaft ausgeführt, wird es im Keller feucht, es kommt zu Verfärbungen, Farb- und Putzabplatzungen und Schimmelbildung.

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Die Schadensbeseitigung erfolgt durch eine Bauwerkstrocknung und eine Erneuerung der Abdichtung.

3. Undichtigkeiten in den Wänden

Damit es in Ihrem Haus nicht zieht und keine Wärme entweicht, muss die Gebäudehülle dicht sein.

Dies wird durch den Einbau von Folien als Luftdichtheitsebene erreicht. Entstehen hier Lücken – insbesondere an den Anschlüssen der Fenster im Dach – dringt Feuchtigkeit ein. Die Wärmedämmung verliert ihre Wirkung, es kommt zur Schimmelbildung und Wärmeverlusten durch die entstandenen Wärmebrücken.

Die Schadensbehebung ist aufwendig, meist müssen Innenbekleidung und Wärmedämmung entfernt und erneuert werden.

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4. Risse in der Putzfassade

Baumangel Risse in der Putzfassade

Entstehen Risse im Fassadenputz, kann das mehrere Ursachen haben. Besonders häufig fehlt der Ringanker.

Dieser Ringanker aus Stahlbeton verbindet die Außenwände und tragende Innenwände wie eine Klammer miteinander und verteilt die Lasten aus den oberen Geschossen oder dem Dach gleichmäßig. Fehlt dieses statisch wichtige Bauteil, knicken die Wände nach außen, was sich durch treppenförmige Putzrisse zeigt.

Um diesen Baumangel zu beheben, ist ein umfassender Rückbau notwendig, um den Ringanker nachträglich einzubauen.

5. Schallbrücken

Schallbrücken machen vor allem in Zweifamilien-, Doppel- oder Reihenhäusern Ärger.

Der Schall wird von einer Wohneinheit in die andere übertragen. Grund dafür sind zum Beispiel durchlaufende Betondecken, über die der Schall übertragen wird oder eine fehlende Schallentkopplung von Trennwänden und Decken.

Anders als viele andere Baumängel lässt sich ein Fehler beim Schallschutz nachträglich nicht mehr beheben.

6. Risse in der Außendämmung

Sind die Außenwände eines Hauses mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) gedämmt, kommt es häufig zu Rissen in den Eckbereichen oder über Fenstern und Türen.

Ursache dafür ist eine fehlerhafte Verlegung der Dämmplatten, die zu Spannungs- und Kerbrissen im Putz führen.

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Diese Risse sind ein optischer Mangel, können aber auch funktionale Auswirkungen haben: Durch die Risse dringt Feuchtigkeit in die Dämmebene ein und die Dämmwirkung wird beeinträchtigt.

7. Fehlerhafte Abdichtung des Sockels

Der Sockel bildet den unteren Bereich der Außenwände und hat Anschluss an das Erdreich.

Um das Aufsteigen von Feuchtigkeit in die Wände zu verhindern, muss dieser Sockel zuverlässig abgedichtet sein.

Fehlt diese Abdichtung oder bestehen hier Mängel, kommt es mindestens zu Schäden am Bodenbelag durch die eindringende Feuchtigkeit.

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Zur Mängelbeseitigung müssen die feuchten Bauteile getrocknet, die Abdichtung erneuert und der Bodenbelag ausgetauscht werden.

8. Kalte Füße durch falsche Fußbodenheizung

Damit die Fußbodenheizung auch die nötige Leistung bringt, muss die Dimensionierung stimmen. Ist eine FB-Heizung zu schwach ausgelegt oder ist der Abstand der Heizschlangen zu groß, bleiben der Boden und damit auch die Füße, bzw. der ganze Raum kalt.

Je nach Bodenbelag lässt sich dieser Fehler durch eine höhere Vorlauftemperatur oder auch nur durch die zusätzliche Montage von Heizkörpern beseitigen.

9. Legionellen im Trinkwasser

Legionellen sind Mikroorganismen, die sich in Wasser vermehren und zu bakteriellen Infektionen führen.

Um eine Ansammlung im Trinkwassersystem auf jeden Fall zu vermeiden, müssen Sicherheitsmechanismen wie zum Beispiel ein Entleerungsventil für selten genutzte Wasserleitungen (zum Beispiel für die Gartenbewässerung) eingebaut werden.

Fehlt dieses Ventil, muss es nachgerüstet werden.

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10. Abdichtungsfehler im Bad

Im Badezimmer kommt es gerade im Bereich von Dusche und Badewanne zu viel Feuchtigkeit. Dringt diese durch eine mangelhaft ausgeführte oder fehlende Abdichtung unter den Fliesen in die Wände ein, durchfeuchten die Wände und es kommt zur Schimmelbildung. Dieser Baumangel ist häufig zuerst an einem muffigen Geruch zu erkennen.

Zur Beseitigung müssen die Fliesen abgenommen, die Wände durchgetrocknet und die Abdichtung sowie der Fliesenbelag erneuert werden.

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Wer haftet bei Baumängeln?

Die Haftung für einen Baumangel liegt beim Verursacher, also dem ausführenden Unternehmen.

Dies bedeutet auch, dass das Unternehmen den Baumangel auf eigene Kosten beseitigen muss. Für diese Haftung, die sogenannte Gewährleistung, gibt es Fristen.

Beim privaten Haus bauen greift in der Regel das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), bzw. das Verbraucherrechtgesetz, das eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren vorsieht. Die Frist beginnt mit der Abnahme, also zu dem Zeitpunkt, an dem Ihnen das Bauunternehmen die Leistung übergeben hat.

Mit der Abnahme geht die Beweislast auf Sie als Bauherrn über. Das heißt: Entdecken Sie einen Mangel nach der Abnahme, müssen Sie beweisen, dass das Bauunternehmen dafür verantwortlich ist. 

Da sich viele Mängel erst nach einiger Zeit zeigen, sollten Sie Ihr Haus vor Ablauf der Gewährleistungsfirst einer gründlichen Prüfung unterziehen, um etwaige Baumängel noch beim Bauunternehmen anmelden zu können. Hilfreich ist es, wenn Sie sich dazu einen Sachverständigen an die Seite holen. Die Experten kennen die häufigsten Mängel, das Sachverständigenprotokoll dient als wichtiger Beleg bei einem eventuellen Gerichtsverfahren zur Beweisführung.

Was tun bei Baumängeln?

Entdecken Sie einen Mangel an Ihrem Haus, müssen Sie diesen über eine Mängelrüge beim verantwortlichen Unternehmen anzeigen und ihn dazu auffordern, den Mangel zu beseitigen.

Diese Mängelrüge unterbricht auch die Gewährleistungsfrist des Unternehmens, das bedeutet, er kann den Mangel nicht einfach „aussitzen“, sondern ist zum Handeln verpflichtet. Die Mängel müssen gut dokumentiert werden. 

Setzen Sie dem Unternehmen eine Frist zur Beseitigung. Lässt er diese Frist verstreichen, gerät er in Verzug und Sie können weitere Schritte einleiten.

Tritt der Baumangel während der Bauphase auf, haben Sie als Bauherr ein Zurückbehaltungsrecht. Das heißt, Sie dürfen mindestens den doppelten Betrag, den die Mängelbeseitigung kostet, einbehalten, indem Sie ihn von den vereinbarten Abschlagszahlungen abziehen.

Lässt das Bauunternehmen die von Ihnen gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung verstreichen, können Sie folgendermaßen vorgehen:

  • Sie beheben den Mangel selbst (Selbstvornahme) und stellen die Kosten dem Unternehmen in Rechnung
  • Sie bestehen darauf – notfalls auch vor Gericht – dass das Bauunternehmen den Mangel beseitigt (Nacherfüllung).
  • Sie verlangen vom Bauunternehmen einen Preisnachlass (Minderung). 
  • Sie verlangen vom Bauunternehmen Schadensersatz, zum Beispiel wegen verzögerter Fertigstellung und die für Sie damit verbundenen Kosten wie zusätzliche Mietzahlungen oder Zinsen.
  • Sie treten vom Vertrag zurück. Dies ist bei erheblichen Mängeln möglich. 

Jede der genannten Vorgehensweisen hat ihre Tücken und rechtliche Folgen. Sie sollten deshalb auf jeden Fall einen Bausachverständigen und einen Anwalt hinzuziehen und sich genau überlegen, worauf Sie sich – eventuell auch gerichtlich – einlassen möchten.

Relevante Links für Sie:
Bauherren Schutzbundes e.V.
Institut für Bauforschung e.V.