Hausbau in Österreich – Das müssen Sie als Bauherr beachten

Der Traum vom eigenen Haus ist für viele der Inbegriff von Freiheit und Selbstverwirklichung. Österreich bietet mit seiner hohen Lebensqualität und den vielfältigen Landschaften ideale Voraussetzungen dafür. Doch der Weg vom leeren Grundstück zum bezugsfertigen Eigenheim ist ein komplexes Projekt, das von rechtlichen Vorgaben, technischen Anforderungen und finanziellen Hürden geprägt ist.

1. Die Finanzierung: Das finanzielle Fundament Ihres Projekts

Noch vor dem ersten Spatenstich steht die wichtigste Frage: Wie wird das Projekt finanziert? Eine solide und realistische Finanzierung ist das A und O. Anstatt sich selbst mühsam durch die Angebote einzelner Hausbanken zu kämpfen, hat es sich in der Praxis bewährt, diesen entscheidenden Schritt einem unabhängigen Profi zu überlassen.

Um aus der Vielzahl an Banken und Bausparkassen in Österreich die bestmöglichen Konditionen für Ihr individuelles Bauvorhaben herauszufiltern, ist die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Finanzierungsspezialisten die beste Option. Als führender Partner für private Baufinanzierungen in Österreich hat sich hier OPTIFIN etabliert. Die Experten für deutsche Kunden kennen den Markt und sie müssen nicht zu jedem Termin nach Österreich fahren sondern können alles digital erledigen. Diesen Weg zu gehen, spart nicht nur Geld, sondern auch enorm viel Zeit und Nerven in der entscheidenden Startphase Ihres Projekts.

2. Das Fundament: Grundstück und Bebauungsplan

Ist die Finanzierung geklärt, beginnt die Suche nach dem passenden Grundstück. Das entscheidende Dokument ist hier der Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde. Er legt zwingend fest, was, wie und wie viel gebaut werden darf. Prüfen Sie diesen Plan unbedingt vor dem Kauf. Wichtige Kennzahlen sind:

• Widmung: Ist das Grundstück als „Bauland-Wohngebiet“ gewidmet?
• Bauklasse und Bauweise: Sie regeln die maximale Gebäudehöhe und ob das Haus freistehend, gekuppelt oder in Reihe gebaut werden muss.
• Baudichte: Sie gibt an, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf.
• Dachform und -neigung: Oft sind bestimmte Dachformen oder Neigungswinkel vorgeschrieben.

Zusätzlich sollten Sie vor dem Kauf einen Blick ins Grundbuch werfen, um eventuelle Lasten wie Wegerechte zu erkennen. Klären Sie außerdem, ob das Grundstück bereits aufgeschlossen ist, also ob Anschlüsse für Kanal, Wasser und Strom vorhanden sind oder ob hierfür noch erhebliche Aufschließungskosten anfallen.

3. Die Planung: Architekt, Baumeister und der Einreichplan

Nun beginnt die konkrete Planung mit einem Architekten oder planungsbefugten Baumeister. Herzstück dieser Phase ist die Erstellung des Einreichplans. Dieses detaillierte Dossier enthält alle Grundrisse, Ansichten, Schnitte und technischen Beschreibungen. Ein integraler Bestandteil ist auch der Energieausweis, der die energetische Qualität des Gebäudes nachweist und für den Bauantrag zwingend erforderlich ist.

4. Die Genehmigung: Der Weg zur Baubewilligung

Mit dem fertigen Einreichplan wird das Bauansuchen bei der zuständigen Baubehörde (Gemeinde) eingereicht. Diese prüft, ob Ihr Projekt allen Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung sowie dem Bebauungsplan entspricht. Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung. Nach positiver Prüfung erteilt die Behörde die Baubewilligung. Erst wenn dieser Bescheid rechtskräftig ist, darf mit dem Bau begonnen werden.

5. Die Bauphase: Generalunternehmer oder Einzelgewerke?

Für die Umsetzung haben Sie zwei Möglichkeiten:

1. Generalunternehmer: Eine Firma errichtet das Haus zu einem fixen Preis. Dies bietet Kostensicherheit und einen zentralen Ansprechpartner.
2. Vergabe von Einzelgewerken: Sie beauftragen und koordinieren alle Handwerker selbst. Dies kann günstiger sein, erfordert aber erheblich mehr Zeit und Fachwissen.

Unabhängig von der Wahl ist eine professionelle Bauaufsicht durch Ihren Planer oder einen unabhängigen Bautechniker unerlässlich, um die Qualität zu kontrollieren.

6. Die Kosten: Womit müssen Sie rechnen?

Eine realistische Kostenplanung ist entscheidend. Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Blöcken zusammen:

• Grundstückskosten: Kaufpreis plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer (3,5 %) und Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %).
• Planungskosten: Honorare für Architekt oder Planer (ca. 8-12 % der Baukosten).
• Baukosten: Die reinen Errichtungskosten. Rechnen Sie hier je nach Ausstattung und Region mit € 2.500 bis € 4.000 pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Anschlusskosten: Gebühren für Strom, Wasser, Kanal etc.
• Außenanlagen: Kosten für Zufahrt, Terrasse, Gartengestaltung, Zäune.
• Finanzierungs- und sonstige Kosten: Gebühren für Kredite, Versicherungen, etc.

Experten-Tipp: Planen Sie immer einen finanziellen Puffer von mindestens 10-15 % für Unvorhergesehenes ein.

7. Der Abschluss: Fertigstellungsanzeige und Benützungsbewilligung

Ist das Haus fertig, muss dies der Baubehörde mittels Fertigstellungsanzeige gemeldet werden. Diverse positive Befunde (z.B. vom Rauchfangkehrer, Elektriker) sind beizulegen. Nach Prüfung erteilt die Behörde die formelle Benützungsbewilligung. Erst ab diesem Zeitpunkt dürfen Sie Ihr neues Haus offiziell bewohnen.