Baubegleitung -kompetente Unterstützung von der Planung bis zur Abnahme

Mit einer unabhängigen Baubegleitung durch einen Experten sichern Sie sich in jeder Phase Ihres Hausprojektes gegen Baumängel ab. 

Dies macht in den meisten Fällen Sinn, denn unerkannte Fehler bei der Bauausführung können später viel Ärger und nach Ablauf der Gewährleistungsfrist hohe Mehrkosten nach sich ziehen. Mit einer Baubegleitung haben Sie einen Experten an der Hand, der während der Bauphase darüber wacht, dass Baumängel gar nicht erst auftreten und bereits vorhandene Fehler am Bau schnell erkennt.

Warum ist eine zusätzliche Baubegleitung nötig?

Der Baubegleiter wird vom Bauherrn als unabhängiger Dienstleister beauftragt. Das heißt, er arbeitet für den Bauherrn und vertritt dessen Interessen. Auf der anderen Seite stellen auch die ausführenden Unternehmen oder der Baupartner, zum Beispiel Bauträger oder Generalunternehmen Ihre eigene Bauleitung, die auf der Baustelle für die Baustellenkoordination und die fachgerechte Ausführung der Arbeiten sorgt. In der Regel sind diese Bauleiter dort angestellt. Schließlich gibt es noch den Bauleiter, der dafür sorgt, dass die Planung umgesetzt wird, also die Bauüberwachung übernimmt. Dabei handelt es sich häufig um den Architekten oder Planer selbst. Je nach Konstellation können die Aufgaben und Grenzen verschwimmen, vor allem dann, wenn Sie Ihr Haus als Komplettpaket beim Bauträger kaufen.

Diese Abgrenzung ist vor allem dann wichtig, wenn es im Nachhinein oder während der Bauausführung zu Streitigkeiten kommt. Die Bauherrenbegleitung ist damit auf der einen Seite eine zusätzliche Kontrollinstanz und auf der anderen Seite auch ein Fachmann, der Ihnen mit Rat und Tat zur Seite steht und die kritischen Bereiche eines Bauvorhabens kennt. Die Hauptaufgabe der Baubegleitung ist die Qualitätskontrolle.

Welche Aufgaben übernimmt die Baubegleitung?

Welche Aufgaben die Baubegleitung übernimmt, ist Verhandlungssache. So kann der Sachverständige von Beginn der Planung an mit im Boot sein und alle nötigen Schritte zu Ihrem Traumhaus fachkundig begleiten. Ebenso können Sie die Baubegleitung erst im Zuge der Bauausführung einschalten oder den Experten bei der Endabnahme hinzuziehen. Generell gilt: Je früher ein unabhängiger Baubegleiter einen Blick auf Ihr Bauprojekt wirft, umso geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Mängel auftreten oder Sie übervorteilt werden. 

Prüfung im Vorfeld

Lange vor dem ersten Spatenstich und sogar noch vor Planungsbeginn kann der Baubegleiter Ihr Vorhaben in die richtige, für Sie möglichst vorteilhafte Richtung lenken. Dies beginnt bereits bei der Finanzierung:

• Überprüfung des Finanzierungskonzeptes auf Stimmigkeit mit Ihrer individuellen Situation

Der Sachverständige sieht sich alle Unterlagen rund um Ihre Finanzierung an und beurteilt, ob das Finanzierungskonzept für Sie günstig und in sich schlüssig ist. Diese Überprüfung sollte vor Unterzeichnung des Kreditvertrags erfolgen.

• Vertragsprüfung

Bei der Überprüfung des Architekten- und Bauvertrags, zum Beispiel mit einem Bauträger, kontrolliert der Baubegleiter, ob alle wichtigen Leistungen vorhanden sind oder ob eventuell versteckte Kostenfallen auf Sie lauern.

• Vollständigkeit der Bau- und Leistungsbeschreibung

Fehlen Leistungen in der Baubeschreibung oder ist diese ungenau, kann es für Sie später zu Mehrkosten kommen, denn die Beschreibung ist Vertragsbestandteil: Nur Leistungen, die auch enthalten sind, sind im vereinbarten Preis inbegriffen.

• Richtigkeit der Planungsunterlagen

Fehler in der Planung wirken sich auch auf die Bauausführung aus. Beauftragen Sie diese Leistung, prüft der Sachverständige alle Planungsunterlagen wie die Bauzeichnungen, die bauphysikalischen Nachweise, Ausführungspläne, Details und die Wohnflächenberechnung auf Stimmigkeit.

• Prüfung der Fachplanung für Heizung und Sanitär

Auch auf die Fachplanung wirft der Gutachter einen gründlichen Blick und beurteilt die Dimensionierung der Heizungsanlage, die Stimmigkeit der Leitungsverlegung und die Übereinstimmung mit Ihren Wünschen als Bauherr.

• Prüfung des Energiekonzepts

Im Rahmen der Energieberatung wird das Energiekonzept des Hauses noch einmal gründlich unter die Lupe genommen. Insbesondere Energieeffizienz und die Einhaltung der Förderbedingungen liegen hier im Fokus.

• Ausführung nach dem aktuellen Stand der Technik

Die Technik insbesondere im Bereich der Energieversorgung wird ständig weiterentwickelt. Hier prüft der Baubegleiter, ob modernste und damit hocheffiziente Technik eingesetzt wird und ob die verwendeten Materialien und Geräte mit der Bau- und Leistungsbeschreibung übereinstimmen.

Bauüberwachung

Üblich sind vier bis sechs Kontrollen auf der Baustelle durch den Baubegleiter, bei Bedarf können auch häufigere Besuche vereinbart oder nachträglich beauftragt werden. Sinnvoll ist eine Bauüberwachung immer dann, wenn ein Gewerk noch nicht durch Folgearbeiten „verdeckt“ ist. Üblich und erforderlich sind Termine nach folgenden Abschnitten:

• Fertigstellung der Bodenplatte bzw. des Kellerrohbaus

Die Baubegehung muss erfolgen, bevor die Baugrube wieder verfüllt ist. Nur dann kann überprüft werden, ob zum Beispiel die Außenwandabdichtung der Kellerwände ordnungsgemäß durchgeführt wurde.

• Fertigstellung des Rohbaus

Anhand einer Sichtprüfung wird kontrolliert, ob der Rohbau ordnungsgemäß errichtet wurde. Eventuell können auch Kontrollmessungen durchgeführt und die Übereinstimmung mit der Planung überprüft werden.

• Rohinstallation der haustechnischen Leitungen und Geräte

Hier erfolgt die Kontrolle vor Beginn der Putzarbeiten bzw. der Verlegung des Estrichs, um zum Beispiel die Verlegung der Fußbodenheizung überprüfen zu können. 

• Einbau der Fenster und Türen

Bei dieser Begehung werden die Anschlussfugen der Fenster und Türen hinsichtlich der fachgerechten Ausführung und der Dichtheit beurteilt.

• Nach Abschluss der Putzarbeiten

Ist das Hausinnere verputzt, werden bei dieser Qualitätskontrolle die Übereinstimmung der Putzqualität mit der Leistungsbeschreibung und die allgemeine Ausführungsqualität beurteilt. 

Falls nötig, können noch weitere Baubegehungen in den einzelnen Zwischenschritten durchgeführt werden. Sinnvoll ist eine Kontrolle auch dann, wenn Sie als Bauherr einen Baufehler vermuten. Der Sachverständige kann dann entweder Ihre Zweifel bestätigen oder auch ausräumen. 

Abnahme

Den Abschluss der Baumaßnahmen bildet die Schlussabnahme, durch die die Übergabe des fertigen Hauses erfolgt und auch die 5-jährige Gewährleistungsfrist nach BGB erfolgt. Hier sollte der Baubegleiter auf jeden Fall mit vor Ort sein, um eventuelle Baumängel zu entdecken und gegebenenfalls gleich die Beseitigungsfristen festzulegen. 

Sinnvoll ist es, den Baubegleiter oder einen Bausachverständigen noch einmal ca. 6 Monate vor Ende der Gewährleistungsfrist zu beauftragen. Zeigen sich bei einer gründlichen Kontrolle des Gebäudes Mängel, die Bauunternehmer oder Planer verursacht haben, sind diese für die Mängelbeseitigung zuständig. Nach Ablauf der 5-Jahres-Frist müssen Sie alle Reparaturkosten selbst tragen.

Dokumentation

Der Baubegleiter dokumentiert seine Kontrollen auf der Baustelle und die Teilnahme an der Abnahme. Diese Dokumentation und eventuell erstellte Gutachten stehen Ihnen zur Verfügung und sind insbesondere dann wichtig, wenn es zu Streitigkeiten mit den Bauunternehmen kommt und eine seriöse Beweisführung erforderlich ist.

Bodenkundliche Baubegleitung

Die bodenkundliche Baubegleitung spielt im privaten Einfamilienhausbau nur eine untergeordnete Rolle. Dort wird der vorhandene Boden und dessen Schutz in der Regel nur im Rahmen eines Bodengrundgutachtens berücksichtigt. Bei größeren Bauvorhaben ist sie dagegen sinnvoll, um Maßnahmen für den Bodenschutz auf Baustellen zu planen und zu kontrollieren. Der bodenkundliche Baubegleiter übernimmt in der Regel beratende Aufgaben, zum Beispiel:

• Definition der Randbedingungen für den Bodenschutz
• Einarbeitung der behördlichen Auflagen
• Festlegen der nötigen Maßnahmen 
• Erstellung bodenkundlicher Ausführungspläne
• Beratungen bei der Bauausführung
• Kontrolle der Bauausführung

Wird für ein Bauprojekt eine bodenkundliche Baubegleitung beauftragt, orientiert sich der Sachverständige häufig am Leitfaden zur bodenkundlichen Baubegleitung, der vom Bundesverband Boden (BVB) herausgegeben wird. 

Baubegleitung und Bauträger

Bauen Sie mit einem Bauträger, dann fungiert dieser während der Bauphase und bis zur Schlüsselübergabe als Bauherr, die Bezahlung der folgt nach Baufortschritt. Das hat für Sie verschiedene Vorteile, vor allem den, dass Sie sich während der Bauphase um nichts kümmern brauchen. Möchten Sie die Bauausführung für Ihr Haus durch eine Baubegleitung überwachen lassen, kann jedoch gerade dieser Aspekt Probleme machen. So kann der Bauträger Ihr Betretungsrecht und auch das einer unabhängigen Baubegleitung einschränken. Um Ihnen und Ihrer Baubegleitung Zugang zur Baustelle während der Bauausführung zu sichern und damit Qualitätskontrollen überhaupt erst zu ermöglichen, muss dieser Punkt im Bauvertrag mit festgehalten werden. Mündliche Absprachen vorab reichen nicht aus, ist nichts dazu vereinbart, kann der Bauträger den Zugang verweigern – schließlich ist es zu diesem Zeitpunkt noch „sein“ Haus. 

Wie findet man den richtigen Baubegleiter?

Das Angebot ist groß, zahlreiche Bauberater und Bauleiter, aber auch Verbraucherverbände oder Bauunternehmen bieten diese Dienstleistungen an. Neben vielen seriösen Anbietern gibt es wie überall auch schwarze Schafe, die insbesondere die Grundsätze der Unabhängigkeit und Marktneutralität nur scheinbar beachten. Dahinter steckt häufig in erster Linie das Interesse, eigene Produkte zu verkaufen, anstatt die Interessen des Bauherrn zu wahren. Beim Bau mit einem Baupartner, zum Beispiel einem Bauträger oder Generalunternehmer, wird häufig eine Baubegleitung mit angeboten. Allerdings ist hier zu beachten, dass diese für das Unternehmen arbeiten und deshalb im Zweifelsfall auch in erster Linie dessen Interessen vertreten. 

Für die Wahl der Baubegleitung gilt also in erster Linie, dass der Anbieter mit keinem der am Bau beteiligten Unternehmen (unabhängig), aber auch nicht mit den verwendeten Bauprodukten (marktneutral) in Zusammenhang steht. Ein guter Bauberater bringt folgende Eigenschaften mit:

• Nachgewiesene Qualifikationen in Form eines baurelevanten Abschlusses (Architekt, Bauingenieur, Bautechniker, Baubiologe)
• Sachverständigen-Zulassung durch anerkannten Verband
• Zertifizierung nach DIN ISO 9001 (Qualitätsmanagement)
• Praktische Erfahrungen und Referenzen
• Gegenseitige Sympathie

Baubegleitung ist Vertrauenssache und mit nicht unerheblichen Investitionen verbunden. Deshalb muss neben den nachweisbaren Qualifikationen auch die Chemie zwischen Bauherr und Baubegleiter stimmen. Gute Anlaufstellen sind Verbraucher- und Bauherrenverbände, die insbesondere die Interessen privater Bauherrn vertreten.

Was kostet die Baubegleitung?

Bausachverständige und Baubegleiter sind in ihrer Preisgestaltung frei und können das Honorar für Ihre Leistungen selbst festlegen. Neben dem reinen Stundenlohn fallen zusätzlich Spesen, Anfahrten, Porto und weitere Kosten, zum Beispiel für die Erstellung des Gutachtens, bzw. der Dokumentation an. Je umfangreicher die Leistungen, umso höher ist natürlich auch der Gesamtpreis. Beauftragen Sie den Baubegleiter über den gesamten Hausbau hinweg, kann die Endsumme bis zu 2 % der Bausumme betragen. So fallen für die Baubegleitung schnell 6.000 bis 7.000 Euro an. Stellt man dem die Kosten möglicher Baumängel gegenüber, relativiert sich diese anfänglich als hoch erscheinende Summe schnell. 

Baubegleitung wird gefördert – Zuschuss durch die KfW

Seit Juli 2021 wird die Förderung im Hausbau durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) geregelt. Teil dieser neuen Förderstrategie des Bundes ist auch eine Erhöhung der Zuschüsse zur Baubegleitung für Ihren Neubau. Über das KfW-Programm 261, 262 „Wohngebäude Kredit“ können Sie in die Fördersumme auch die Kosten für die Baubegleitung durch einen Energieeffizienz-Experten mit einrechnen. Bedingung dafür ist, dass es sich bei dem geplanten Haus um ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse handelt, dies muss durch das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) belegt werden. Die klassische Baubegleitung wie oben beschrieben fällt ebenfalls unter die Baunebenkosten und ist damit förderfähig.

Die Vorteile der unabhängigen Baubegleitung im Überblick

Mit der Beauftragung einer unabhängigen Baubetreuung haben Sie als Bauherr einen Experten an Ihrer Seite und profitieren von zahlreichen Vorteilen:

• Prävention und Vermeidung von Baumängeln durch regelmäßige Kontrollen auf der Baustelle
• Gesicherte Qualität der Bauausführung
• Durchsetzung vertraglicher Ansprüche
• Beratung während der Planungs- und Bauphase durch einen Experten
• Schnittstelle zwischen Bauherr und ausführenden Unternehmen (insbesondere wichtig bei Problemen)
• Verbesserte Leistung der Handwerker durch die bekannte Überwachung
• Dokumentation zum Nachweis bei Haftungsfällen

Nachteile hat die Baubegleitung im Grunde genommen nicht, außer, dass Sie zusätzliche Kosten einplanen müssen. Diese lohnen sich jedoch auf jeden Fall, stellt man sie eventuell auftretenden Baumängeln und den daraus entstehenden Mehrkosten und dem Ärger gegenüber. Dies gilt zumindest dann, wenn die Bauüberwachung in regelmäßigen Abständen und zu sinnvollen Zeitpunkten stattfindet. Bietet ein Baubegleiter lediglich zwei oder weniger Kontrollen und die Betreuung der Schlussabnahme an, ist der Nutzen nicht gesichert. Denn nur, solange der Bau „offen“ ist, kann die Qualität der Arbeiten effektiv bewertet werden. Dies gilt insbesondere für Anschlüsse und Installationen. Sind diese erst einmal hinter Putz und Estrich oder der Tapete versteckt, zeigt sich erst bei einem Baumangel auch die mangelhafte Qualität der Ausführung.