Endlich kann es mit dem Hausbau losgehen! Der konkrete Bauablauf ist individuell und von Ihrem Baupartner, dem Haustyp und der Hauskonstruktion mit Ihren Besonderheiten, aber auch von der Jahreszeit, in der Sie bauen wollen, abhängig.
Generell verläuft der Bauablauf – mit der Sie als Bauherr in der Regel nur an einzelnen Stellen Berührungspunkte haben – wie folgt beschrieben ab.
Meldepflicht beim Bauamt – Die Baubeginnsanzeige
Inhaltsverzeichnis
Bevor es auf der Baustelle losgehen kann, müssen Sie als Bauherr den Baubeginn bei der Baubehörde anzeigen. Diese Anzeige muss mindestens eine Woche vor Baubeginn beim Bauamt eingehen. Die Ämter halten dazu entsprechende Formulare bereit. Vergessen Sie diese Anzeige, kann das ein Bußgeld nach sich ziehen.
Der Bauablauf im Schnelldurchlauf
Der gesamte Hausbau lässt sich in vier Phasen einteilen, wovon zwei die Hausplanung und die Genehmigung darstellen. Liegt diese vor und sind alle Aufgaben aus der Bauvorbereitung erfüllt geht es mit dem Hausbau und damit mit den Phasen drei und vier weiter.
Phase 3: Der Rohbau – das „Gerüst“ des Hauses wird erstellt
Die Rohbauphase Ihres Hauses startet mit der Baustelleneinrichtung und der Grundstücksvorbereitung. Dazu gehören unter anderem Abriss- und Baumfällarbeiten, die Sicherung des Grundstücks und die Schaffung einer ausreichend stabilen Zufahrt zum Bauort auf dem Grundstück. Die Baustelleneinrichtung umfasst den Anschluss an Baustrom und Bauwasser, das Bauunternehmen liefert Arbeitsmaschinen, Material und Werkzeug auf die Baustelle und stellt eine Bautoilette auf.
Anschließend wird die Grundfläche abgesteckt und eingemessen, das Bauamt erhält eine sogenannte Einmessbescheinigung vom Vermessungsingenieur. Dann starten die Erdarbeiten. Je nachdem, wie Ihr Haus gegründet ist, werden die Baugrube für den Keller oder die Fundamentgräben ausgehoben. Darauf werden Keller, Fundament oder die tragende Bodenplatte als Basis des Hauses gegossen.
Ist das Fundament ausgehärtet – in der Regel ist dies nach 28 Tagen der Fall – beginnen die Hochbauarbeiten: Die Wände werden Stein auf Stein gesetzt, die Decken als Stahlbetonfertigbauteile angeliefert und eingebaut und der Dachstuhl errichtet. Haben Sie sich für ein Fertighaus entschieden, liefert der Hersteller die vorgefertigten Hausteile an und fügt diese auf dem Fundament zusammen.
Die Rohbauphase endet mit dem Richtfest nach Abschluss der Dachkonstruktion. Im Anschluss daran wird zeitnah das Dach eingedeckt, damit das Haus vor der Witterung geschützt ist und der Innenausbau starten kann.
Phase 4: Der Innenausbau – Ihr Haus wird wohnlich
Mit dem Innenausbau geht es in der Regel nahtlos nach dem Richtfest weiter. Jetzt werden beim Massivhaus die Elektro- und Wasserleitungen anhand der vorher angefertigten Pläne verlegt. Elektroleitungen werden grundsätzlich waagrecht oder senkrecht unter Putz verlegt, dazu werden die Wände an den entsprechenden Stellen geschlitzt, um Platz für die Kabel zu schaffen. Beim Fertighaus sind diese Leitungen, bzw. Leerrohre, je nach Vorfertigungsgrad bereits integriert.
Auf der Bodenplatte und den Geschossdecken wird Estrich verlegt, der die Grundlage für den späteren Bodenbelag bildet. Der Estrich muss zwei bis drei Tage aushärten, bevor er wieder begehbar ist, in dieser Zeit steht die Baustelle still oder es werden Außenarbeiten an der Fassade oder am Dach erledigt. Vollständig belastbar ist Estrich nach 28 Tagen. Ist die sogenannte Belegreife erreicht, kann der Fußboden verlegt werden.
Ist der Estrich eingebaut und sind die Installationsarbeiten abgeschlossen, verputzen die Maurer die Innenwände und schaffen damit den Untergrund für Wandbeschichtungen, Farben oder Tapete. Im Fertighausbau entfallen die Putzarbeiten, je nach Konstruktion werden die Wände mit Dämmung gefüllt und durch Wandplatten geschlossen. In der kalten Jahreszeit oder bei hochsommerlichen Temperaturen wird der Innenputz unter Umständen erst im geschlossenen Rohbau durchgeführt, um eine gleichmäßige Trocknung zu gewährleisten.
Mit dem Einbau von Fenstern und Türen wird Ihr Haus endlich dicht. Man spricht ab diesem Zeitpunkt vom geschlossenen Rohbau. Die Montage erfolgt bevorzugt bei Temperaturen über Null Grad, um einem Verziehen und damit möglichen Undichtigkeiten vorzubeugen. Für einen hohen Qualitätsstandard ist heute die Fenster- und Türenmontage nach RAL Stand der Technik.
Weiter geht es mit den Endarbeiten: Ein eventuell vorhandenes Dachgeschoss wird ausgebaut, es erfolgt die Verlegung der Fußböden und der Anstrich der Wände. Zum Innenausbau gehören viele kleine Einzelschritte, die mit dem bezugsfertigen Haus enden. An dieser Stelle machen auch Eigenleistungen Sinn.
Nach oder parallel zum Innenausbau erfolgt die Installation der technischen Anlagen wie Heizkörper und Sanitärobjekte oder auch der Einbauküche. Wann dieser Schritt genau erfolgt, hängt von der gewählten Technik ab. Wenn der Innenausbau weitgehend abgeschlossen ist, erfolgt die Montage der Innentüren.
Sobald der Rohbau geschlossen ist, beginnt Fertigstellung der Außenfassade, zum Beispiel als Wärmedämmverbundsystem (WDVS) oder als Putzfassade. Wann genau mit den Fassadenarbeiten begonnen wird und wie lange es dauert, hängt von der von Ihnen für Ihr Haus gewählten Fassadenkonstruktion ab.
Wann ist mein Haus fertig?
Ganz grob können Sie ab dem ersten Spatenstich bis zur Schlüsselübergabe mit einer reinen Bauzeit von vier bis sechs Monaten rechnen. Dieser Zeitraum unterscheidet sich übrigens bei Fertig- und Massivhaus meist nur geringfügig. Hinzu kommen noch einige Unwägbarkeiten wie zum Beispiel schlechtes Wetter oder nachträgliche Änderungen, die die Fertigstellung des Hauses verzögern können. Im Bauvertrag muss der Baupartner, bzw. das Bauunternehmen einen konkreten Fertigstellungstermin nennen. Ist bei Vertragsabschluss der Baubeginn noch nicht bekannt, muss zumindest eine Zeitspanne mit in den Vertrag. Länger dauern kann es, wenn Sie Ihr Haus über den Winter bauen lassen oder dann, wenn Sie ein hohes Maß an Eigenleistungen planen. Allerdings ist das ausführende Unternehmen verpflichtet, voraussehbare Umstände mit einzuplanen und den Fertigstellungstermin entsprechend zu bemessen.
Bauleitung und Bauüberwachung – Damit alles korrekt verläuft
Jede Baustelle braucht einen Bauleiter und muss überwacht werden. Dies ist in den Landesbauordnungen vorgeschrieben und kommt auch Ihnen zu gute. Bauen Sie mit dem Architekten als Baupartner, sollten Sie diesen mit den Aufgaben der Bauleitung und Bauüberwachung beauftragen. So gehen Sie sicher, dass die Bauunternehmen sorgfältig arbeiten und sich an Ihre Planung halten. Dabei ist es wichtig, dass Sie entsprechende Vollmachten ausstellen, um Ihrem Bauleiter Entscheidungsfreiheit und Handlungsspielräume zu ermöglichen. Kommt es zu Baufehlern, werden diese bei den regelmäßigen Kontrollen schnell entdeckt und Sie, bzw. Ihr Bauleiter können rechtzeitig gegensteuern. Ein Bauleiter im Auftrag des Bauherrn hat jedoch noch mehr zu tun als die Arbeiten zu überwachen. Er ist konkret dafür zuständig, dass das Bauvorhaben möglichst reibungslose über die Bühne geht. Er koordiniert die Gewerke, kümmert sich um den Bauzeitenplan und führt ein Bautagebuch. Außerdem ist der Bauleiter auch für die Sicherheit und den Arbeitsschutz auf der Baustelle zuständig. Von Ihrem eigenen Bauleiter abzugrenzen ist der Bauleiter des Bauunternehmens. Er übernimmt ähnliche Aufgaben, ist aber von der Baufirma beauftragt oder arbeitet für sie. Häufig werden die Bauleiter des ausführenden Unternehmens auch als Polier oder Vorarbeiter bezeichnet.
Sie sollten sich mit dem Bauleiter zu regelmäßigen Besprechungen zusammenfinden. Eine davon ist die Bauanlaufbesprechung, bevor es überhaupt losgeht. Dort werden letzte Details besprochen, anwesend sind in der Regel auch die Bauunternehmen. Im Verlauf der Bauausführung sollten mindestens einmal im Monat Baubesprechungen stattfinden. Nehmen Sie daran teil und halten Sie sich auf dem Laufenden! Dies gilt insbesondere auch, wenn Sie Eigenleistungen erbringen. Hauptthemen auf einer Baubesprechung sind folgende Punkte:
- Aktueller Stand und Baufortschritt
- Baumängel oder fristkritische Aufgaben
- Aktualisierung des Bauzeitenplans
Die Ergebnisse werden in einem Protokoll festgehalten, das in Ihre Bauunterlagen gehört und vor allem bei späteren Problemen zum wichtigen Beweismittel werden kann.
Die Abnahme – gekauft wie gesehen
Mit einer Abnahme bestätigen Sie, dass der bauliche Zustand des Hauses Ihren Wünschen und Anforderungen entspricht und halten eventuelle Mängel fest. Die Abnahme bedeutet jedoch noch mehr und hat weitreichende rechtliche Folgen: Zum einen beginnt für die abgenommenen Bauteile die Gewährleistungsfrist des Bauunternehmens, weiterhin kommt es zu einem Gefahrenübergang. Das heißt, dass die Gefahren, die ab dann von Ihrem Haus ausgehen in Ihrer Verantwortung liegen. Haben Sie Mängel übersehen, müssen Sie ab der Abnahme beweisen, dass das Bauunternehmen dafür verantwortlich ist. Um hier möglichst auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie darauf achten, dass Sie Ihr Haus nicht versehentlich abnehmen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie in das fertige Haus einziehen – dann kann davon ausgegangen werden, dass Sie mit dem Zustand des Hauses einverstanden sind und es gilt als abgenommen.
Richtig und sicher ist die förmliche Abnahme, die auch im Bauvertrag vereinbart werden sollte. Bei dieser Form der Abnahme kommt es zu einer Begehung der Baustelle. Anwesend sind Sie als Bauherr, der Bauleiter, das Bauunternehmen und am besten ein von Ihnen beauftragter Sachverständiger. Stellt sich heraus, dass am Haus Mängel vorliegen, werden diese sowie alle weiteren Ergebnisse in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Unter Umständen haben Sie auch die Möglichkeit, die Abnahme zu verweigern, wenn erhebliche Mängel vorliegen. Diese Verweigerung müssen Sie schriftlich aussprechen und die Gründe dafür angeben. Nehmen Sie das Haus trotz der Mängel ab, empfiehlt sich eine Abnahme unter Vorbehalt, um die Ansprüche auf Mängelbeseitigung nicht zu verlieren.
Darüber hinaus gibt es noch eine weitere Form der Abnahme, die durch das Bauamt erfolgt. Die Behörde prüft dann, ob das Haus so errichtet wie genehmigt wurde und ob die rechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Wenn überhaupt vorgesehen, finden diese Abnahmen nur stichprobenhaft und sehr selten im privaten Eigenheimbau statt.
Ihr Recht auf ein mängelfreies Haus – Gewährleistung und Mängelbeseitigung
Macht Ihr Bauunternehmen Fehler bei der Bauausführung, muss es dafür haften. Maßgeblich sind in diesem Fall zum einen die Gewährleistungspflicht, die mit der Abnahme des Gebäudes beginnt sowie die Pflicht zur Mängelbeseitigung von Fehlern, die das ausführende Unternehmen gemacht hat. Als Baumangel gelten Fehler, die das Haus in seiner Funktion oder Nutzung beeinträchtigen. Auch dann, wenn sich das Bauunternehmen nicht an die Leistungsbeschreibung gehalten und zum Beispiel ein falsches Material für den Bodenbelag gewählt hat, liegt ein Mangel vor. Schließlich gibt es noch versteckte Mängel, die bei d er Bauabnahme nicht erkennbar waren, sich aber später negativ auswirken. Das können zum Beispiel Abdichtungsfehler am Dach und dadurch verursachte Undichtigkeiten sein.
Die Gewährleistungspflicht des Auftragnehmers
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) beträgt die Gewährleistungspflicht eines Bauunternehmens 5 Jahre. In diesem Zeitraum haben Sie als Bauherr das Recht, die Beseitigung von Mängeln einzufordern. Die Frist beginnt mit dem Tag der Bauabnahme. Die Beweislast liegt dabei bei Ihnen: Sie müssen nachweisen, dass der Mangel bereits bei der Bauausführung verursacht wurde. Nach der Abnahme Ihres Hauses sollten Sie diese Frist gut im Auge behalten und Ihr Haus vor Ablauf einer gründlichen Prüfung unterziehen, bzw. einen Gutachter damit beauftragen. Anhand des Gutachterprotokolls können Sie auf die Baufirma zugehen und die Mängelbeseitigung fordern. Stellen Sie Mängel erst fest, wenn die Gewährleistungsfrist verstrichen ist, müssen Sie für die Beseitigung selbst aufkommen.
Die Pflicht zur Mängelbeseitigung
Im Bereich der Mängelbeseitigung müssen Sie zwei Situationen unterscheiden. Erkennen Sie einen Mangel bereits bei der Abnahme des Hauses, muss das Bauunternehmen diesen innerhalb einer Frist, die im Abnahmeprotokoll vermerkt ist, beseitigen. Die Frage, wer den Mangel verursacht hat, ist dabei unstrittig, die Verantwortung liegt beim Bauherrn. Anders verhält es sich, wenn Sie einen Mangel erst Jahre später, aber noch innerhalb der Gewährleistungsfrist entdecken. Da sich die Beweislast mit der Abnahme umkehrt. Müssen Sie nachweisen, dass das Bauunternehmen durch eine fehlerhaft Ausführung für den Mangel verantwortlich ist. Das ist oft nicht ganz einfach und viele Mängelanzeigen gehen vor Gericht.
Was tun, wenn es teurer wird?
Es gibt viele Gründe, warum ein Haus teurer wird als Sie es eigentlich geplant haben. Einer davon sind nachträgliche Änderungen von Ihrer Seite, andere Gründe für eine Verteuerung können Fehler in der Entwurfsplanung des Architekten, die Nichteinhaltung von Fristen durch das Bauunternehmen oder Bauzeitverzögerungen durch schlechtes Wetter oder Lieferengpässe sein. In jedem Fall wird es teurer, wenn auch nicht in jedem Fall für Sie. Verantwortlich für die Übernahme der zusätzlichen Kosten ist der Verursacher. Bei unvermeidbaren zusätzlichen Baukosten, an denen niemand „Schuld“ hat, wie zum Beispiel Schäden oder Verzögerungen durch unerwarteten Starkregen im Hochsommer, bleiben die Kosten meist an Ihnen hängen. Um sich möglichst gut abzusichern und vermeidbare Baukostenüberschreitungen zu umgehen, können Sie einiges tun:
- Planen Sie Ihr Haus gründlich und treffen Sie frühzeitig alle Entscheidungen.
- Legen Sie eine fixe Kostenobergrenze mit dem Planer im Vertrag fest.
- Sehen Sie von Änderungen während der Bauphase ab.
- Klären Sie im Bauvertrag mit dem Bauunternehmen, wie Sie bei eventuellen Kostenüberschreitungen vorgehen.
Wird das Haus teurer und liegt die Kostenlast bei Ihnen, hilft nur eine Nachfinanzierung. Diese lassen sich die Banken durch hohe Zinsen gut bezahlen. Um darum herumzukommen, sollten Sie bei der Finanzierung eine Reserveoption vereinbaren. Dann können Sie Ihren Kredit zu den im Hauptvertrag geltenden Zinsen um den nötigen Betrag aufstocken.
